¿Qué es una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal?
La ejecución hipotecaria de gravamen es la venta de una propiedad que resulta del incumplimiento del propietario de pagar las obligaciones fiscales. Una ejecución hipotecaria de gravamen ocurre cuando el propietario no ha pagado los impuestos requeridos, incluidos los impuestos a la propiedad y los impuestos federales y estatales sobre la renta.
Para llevar clave
- Si el dueño de una propiedad no paga los impuestos sobre la propiedad, podría resultar en una ejecución hipotecaria. Las autoridades gubernamentales abordan los impuestos a la propiedad morosos por medio de ejecuciones hipotecarias y ventas de escritura. En ventas de escritura fiscal, la propiedad se vende en una subasta con una oferta mínima de los impuestos adeudados más intereses y cualquier costo para vender la propiedad.
Cómo funciona una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal
Una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal es uno de los dos métodos que una autoridad gubernamental puede utilizar para abordar los impuestos morosos sobre la propiedad; el otro se llama venta de escritura fiscal. Un gravamen legal se coloca primero contra la propiedad de la persona que no ha pagado los impuestos.
Los gravámenes fiscales pueden ser gravámenes específicos contra propiedades específicas, como los impuestos sobre la propiedad y gravámenes especiales de evaluación, y también pueden ser gravámenes generales contra todos los bienes del contribuyente moroso, como con gravámenes federales o estatales sobre impuestos sobre la renta.
El gravamen está representado por un certificado de gravamen fiscal que puede ser vendido por el estado a un fideicomiso o inversionista a través de una subasta pública. Las leyes fiscales impiden que el propietario de la propiedad (que no pagó los impuestos) haga una oferta en la subasta. Los certificados de gravamen fiscal devengan intereses a una tasa fija, lo que los convierte en una inversión atractiva para ciertas personas, ya que están vinculados a un activo duro, es decir, bienes raíces. En Arizona, por ejemplo, los inversores pueden recibir hasta un 16% anual en un certificado de gravamen fiscal.
La venta que se realiza a través de una subasta tiene una oferta mínima de la cantidad de impuestos atrasados adeudados más intereses, así como los costos asociados con la venta de la propiedad.
En algunos procedimientos de ejecución hipotecaria de gravámenes fiscales, el dueño de la propiedad a veces puede recibir un período de redención, un período específico durante el cual el propietario original tiene la oportunidad de pagar el gravamen y otras tarifas. El período de reembolso puede ser tan corto como tres meses o tan largo como tres años, tiempo durante el cual los intereses y las multas se acumulan para el inversionista que posee el certificado de gravamen fiscal. Si y cuando la deuda se resuelve, el inversor recibe un reembolso de su inversión más los intereses y comisiones acumulados en la fecha de resolución.
Después de que se hayan agotado todos los intentos de cobrar los impuestos morosos y el período de reembolso expire, el titular del derecho de retención puede iniciar un proceso judicial de ejecución hipotecaria contra la propiedad misma. Luego, el tribunal ordena que se realice una subasta de ejecución hipotecaria para recaudar el dinero para satisfacer el gravamen impositivo impago. Los procedimientos de ejecución hipotecaria de gravámenes fiscales generalmente dan como resultado que el titular del gravamen adquiera la propiedad.
Ejecución hipotecaria de gravámenes vs. venta de escritura fiscal
La ejecución hipotecaria contra la propiedad también se puede hacer a través de una venta de escritura de impuestos. En una venta de escritura fiscal, la propiedad en sí se vende. La venta que se realiza a través de una subasta tiene una oferta mínima de la cantidad de impuestos atrasados adeudados, más intereses, así como los costos asociados con la venta de la propiedad. Cualquier cantidad ofrecida por el oferente ganador que exceda la oferta mínima puede ser remitida o no al propietario moroso, dependiendo de la jurisdicción.
