La titulización es el proceso de tomar un activo o grupo de activos ilíquidos y, a través de la ingeniería financiera, transformarlo (o ellos) en una seguridad. La frase burlona "cadena alimentaria de titulización", popularizada por la película "Inside Job" sobre la crisis financiera de 2007-2008, describe el proceso por el cual los grupos de esos activos ilíquidos (generalmente deudas) se empaquetan, compran, titulizan y venden a los inversores.
Un ejemplo típico de titulización es una garantía respaldada por hipotecas (MBS), un tipo de garantía respaldada por activos que está garantizada por una colección de hipotecas. Publicado por primera vez en 1968, esta táctica condujo a innovaciones como las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), que surgieron por primera vez en 1983. MBS se hizo extremadamente común a mediados de la década de 1990. El proceso funciona de la siguiente manera.
Forjando una cadena alimentaria de titulización
El primer paso en la cadena comienza con el simple proceso de que los posibles propietarios de viviendas o propiedades soliciten hipotecas en bancos comerciales. La institución financiera regulada y autorizada origina los préstamos, que están garantizados por reclamos contra las diversas propiedades que compra el deudor. Las notas de hipoteca (reclamos sobre dólares futuros) son activos para los prestamistas, pero estos activos conllevan un claro riesgo de contraparte. El prestatario podría no pagar el préstamo, por lo que los bancos a menudo venden billetes por dinero en efectivo.
Esto lleva al segundo gran eslabón de la cadena: las hipotecas individuales se agrupan en un grupo hipotecario, que se mantiene en fideicomiso como garantía para un MBS. El MBS puede ser emitido por una compañía financiera de terceros, como una gran empresa de banca de inversión, o por el mismo banco que originó las hipotecas en primer lugar. Los valores respaldados por hipotecas también son emitidos por agregadores como Fannie Mae o Freddie Mac.
Puesta en seguridad
En cualquier caso, el resultado es el mismo: se crea una nueva garantía, respaldada por las reclamaciones contra los activos de los deudores hipotecarios. Las acciones de esta seguridad se pueden vender a los participantes en el mercado secundario de hipotecas. Este mercado es extremadamente grande, y proporciona una cantidad significativa de liquidez al grupo de hipotecas, que de otra forma sería bastante ilíquido por sí solo.
Existen varios tipos de MBS: transferencias, una variedad simple en la que los pagos de la hipoteca se recaudan y se transfieren a los inversores y los CMO. Los CMO dividen el grupo hipotecario en varias partes diferentes, denominadas tramos. Esto extiende el riesgo de incumplimiento, similar a cómo funciona la diversificación de cartera estándar. Los tramos se pueden estructurar prácticamente de cualquier manera que el emisor considere conveniente, lo que permite que un solo MBS se adapte a una variedad de perfiles de tolerancia al riesgo.
Los fondos de pensiones generalmente invertirán en valores respaldados por hipotecas con calificación crediticia alta, mientras que los fondos de cobertura buscarán mayores retornos invirtiendo en aquellos con calificaciones crediticias bajas. En cualquier caso, los inversores recibirían una cantidad proporcional de los pagos de la hipoteca como su retorno de la inversión, el eslabón final de la cadena.
