¿Qué es una compra?
Una compra es un tipo de reembolso asociado con los préstamos hipotecarios. Implica que el prestamista ofrezca un incentivo en efectivo por adelantado al prestatario a cambio de aceptar una tasa de interés más alta en el préstamo.
En general, las compras son más ventajosas para el prestatario si esperan revender la propiedad comprada en un corto período de tiempo. Es importante destacar que el incentivo en efectivo no puede exceder los costos de liquidación asociados con el préstamo.
Para llevar clave
- Una compra es un tipo de reembolso en el que el prestatario de un préstamo hipotecario acepta una tasa de interés más alta a cambio de un incentivo en efectivo por adelantado. La relación entre el monto del incentivo en efectivo y el monto del aumento de intereses se negocia entre prestamista y el prestatario. Sin embargo, una fórmula típica es que cada porcentaje del incentivo en efectivo provoque un aumento del 0.25% en la tasa de interés. Algunas veces, también se pagan a los corredores hipotecarios y a los oficiales de crédito bancario. Por lo tanto, los prestatarios deben tener cuidado de determinar si la tasa de interés que se les ha cotizado se ha visto afectada por dichos acuerdos.
Comprender las compras
Los compradores de préstamos hipotecarios suelen utilizar las compras que desean reducir los costos de liquidación de su bolsillo. Debido a que la compra resulta en una tasa de interés más alta en el préstamo, el prestatario está prestando dinero efectivamente a esa tasa más alta y usándolo para pagar algunos o todos los costos de liquidación.
Debido a que la tasa de interés más alta se aplica a todo el saldo de la hipoteca, optar por una compra generalmente solo es económico si el prestatario no tiene la intención de retener la hipoteca durante un período prolongado de tiempo. En estas situaciones, el incentivo en efectivo por adelantado puede más que compensar el aumento en el costo de los intereses, teniendo en cuenta que esos costos de intereses solo se pagarán por un período limitado de tiempo.
Otra consideración a tener en cuenta es que las compras a veces también se pagan a los corredores de hipotecas. En estas situaciones, el corredor puede ser incentivado efectivamente para alentar a los prestatarios a aceptar tasas superiores a las del mercado en sus préstamos hipotecarios, que también se conocen como primas de margen de rendimiento (YSP). Si estos acuerdos de compra no se revelan claramente al comprador, pueden crear un conflicto de intereses entre las dos partes.
Antes de 2010, los reembolsos de compra de los corredores hipotecarios a menudo estaban ocultos en los términos de los préstamos de las hipotecas que vendían, lo que dificultaba a los prestatarios detectar cuándo estaban pagando un YSP por sus préstamos hipotecarios. Desde entonces, los cambios en las pautas federales para las nuevas estimaciones de préstamos requieren que los YSP de los corredores hipotecarios se divulguen claramente al comprador.
A pesar de estas mejoras, sin embargo, el riesgo de posibles conflictos aún persiste. Específicamente, a veces se otorgan descuentos de compra y otros incentivos similares a los oficiales de crédito dentro de las propias instituciones de crédito. En estas circunstancias, puede haber poca capacidad práctica para que el prestatario detecte si las tasas que paga se ven afectadas por estos incentivos. Como medida de precaución, los prestatarios deben hacer preguntas cuidadosas y directas a sus oficiales de crédito sobre qué programas de incentivos, si los hay, están vigentes con respecto a su préstamo.
Ejemplo del mundo real de una compra
Para ilustrar, considere un comprador que desea obtener una hipoteca de $ 100, 000. La tasa de interés estándar ofrecida por el banco es 4.50%. Sin embargo, el comprador desea utilizar un reembolso de compra equivalente al 2.50% del valor del préstamo. En ese escenario, el comprador recibiría un incentivo en efectivo de $ 2, 500 a cambio de aceptar una tasa de interés más alta de lo normal.
Aunque el nivel exacto de la nueva tasa de interés estaría sujeto a negociación, la fórmula típica es que cada porcentaje del reembolso resulte en un aumento de 0.25% a la tasa de interés hipotecaria. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el incentivo en efectivo del 2.50% resultaría en un aumento de la tasa del 0.625%. Por lo tanto, la nueva tasa de interés sería del 5.125%.
