La Autoridad Federal de Vivienda es la aseguradora de hipotecas más grande de los Estados Unidos, con más de $ 1.3 trillones en su cartera. Como parte de la Oficina de Vivienda de los Estados Unidos de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), ayuda a aproximadamente un millón de personas en todo el país a convertirse en propietarios cada año, y también respalda la disponibilidad de 300, 000 unidades de alquiler al hacer que la propiedad de la vivienda sea asequible. Los bajos pagos iniciales y los bajos requisitos de puntaje crediticio hacen que los préstamos de la FHA sean mucho más atractivos que las hipotecas convencionales.
Si bien esto puede ser una buena noticia para algunos propietarios de viviendas, los inversores inmobiliarios que buscan aprovechar los beneficios de un préstamo de la FHA pueden necesitar buscar en otro lado. Esto se debe a que las condiciones de estos préstamos restringen quién califica.
Siga leyendo para obtener más información sobre los préstamos de la FHA, quién califica y si puede usarlos para financiar propiedades de alquiler.
Para llevar clave
- La Autoridad Federal de la Vivienda asegura hipotecas que requieren un pago inicial bajo y normas de suscripción liberales. Debido a los beneficios que vienen con los préstamos de la FHA, no se pueden usar para segundas viviendas, alquileres, vacaciones u otras propiedades de inversión. Los prestatarios de la FHA deben mudarse a la casa 60 días después del cierre de la hipoteca y debe mantenerla como residencia principal durante al menos un año completo. La FHA también asegura hipotecas para viviendas con hasta cuatro unidades, siempre que una de ellas esté ocupada por el propietario.
¿Qué son los préstamos de la FHA?
Los propietarios de viviendas tuvieron dificultades para comprar y mantener los pagos de sus propiedades durante la Gran Depresión. Se limitaron a préstamos por valor del 50% del valor de mercado de una propiedad y los términos de la hipoteca generalmente eran muy cortos. Muchos préstamos terminaron con pagos globales muy grandes, algo que la mayoría de la gente no podía permitirse hacer. Esto condujo a una gran cantidad de incumplimiento, lo que aumentó la tasa de ejecución hipotecaria. En 1934, el Congreso de los Estados Unidos decidió formar la Administración Federal de Vivienda en un esfuerzo por promover la propiedad de viviendas asequibles. Así surgió el programa de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Los préstamos ofrecidos por la FHA tienen requisitos de pago inicial más bajos y estándares de suscripción más liberales que la mayoría de las hipotecas convencionales. Por ejemplo, a partir de 2019, los propietarios solo necesitan un puntaje de crédito de 580 o más para calificar. Los solicitantes aprobados pueden financiar hasta el 96.5%, lo que significa que solo necesitan dejar el 3.5%. Aquellos con puntajes de crédito inferiores a 579 todavía califican, pero necesitan dejar un poco más: 10%.
Los préstamos de la FHA están, en su mayor parte, restringidos a compradores que tienen la intención de usar la casa que compran como residencia principal. Eso significa que un préstamo de la FHA no puede utilizarse para financiar una segunda casa, una casa de alquiler, una casa de vacaciones o una propiedad de inversión. Sin embargo, hay algunas excepciones y algunas formas de sortear esta regla general.
Requisito de ocupación de la FHA
Según las reglas y pautas de la FHA, la propiedad que se financia debe estar ocupada por el propietario. Esto significa que las propiedades de alquiler y de temporada no se aplican. La FHA utiliza esta regla como una forma de evitar que los inversores se beneficien del programa.
Los acreedores hipotecarios con préstamos respaldados por la FHA deben utilizar su hogar como residencia principal durante al menos un año completo.
El prestatario debe tomar posesión de la casa dentro de los 60 días posteriores al cierre de la hipoteca y debe vivir en la casa durante la mayor parte del año. La propiedad debe ser utilizada como residencia principal durante al menos un año. Si hay más de un prestatario incluido en la hipoteca, la FHA requiere al menos uno para satisfacer el requisito de ocupación.
Refinanciar un préstamo FHA existente
Supongamos que alguien usa un préstamo de la FHA para financiar la compra de una residencia principal. El propietario puede mudarse de la casa por el camino, pero sigue siendo el propietario y lo alquila para obtener ingresos. En otras palabras, la casa se convierte en una propiedad de inversión. Las tasas de interés caen, y el propietario quiere refinanciar para un mejor trato.
Aunque ya no vive en la casa, las reglas de la FHA le permiten refinanciar en otro préstamo de la FHA. Un refinanciamiento de FHA a FHA también se conoce como un refinanciamiento aerodinámico de FHA.
Hay varios requisitos para calificar para la refinanciación:
- Debe haber transcurrido un mínimo de 210 días desde que cerró su préstamo hipotecario original. Debe haber realizado al menos seis pagos mensuales en su hipoteca emitida por la FHA. Si solo ha tenido su préstamo de la FHA por menos de un año, no puede tener ninguna pagos vencidos por más de 30 días. Si mantuvo su préstamo de la FHA durante más de un año, se le permite un solo pago atrasado de 30 días dentro de los 12 meses, pero ese pago atrasado no puede haber sido en los últimos 90 días. El refinanciamiento debe reducir sus pagos mensuales de capital e intereses, que a menudo se describe como un beneficio tangible neto. Por ejemplo, si su pago mensual anterior fue de $ 1, 100, su nuevo pago mensual después del refinanciamiento debería ser de $ 1, 050 o menos. La refinanciación de una hipoteca con un plazo más corto también califica un beneficio tangible neto.
Si el propietario cumple con los criterios anteriores, las refinanciaciones simplificadas de la FHA son posiblemente los préstamos más fáciles de cerrar. No requieren verificación de empleo o ingresos, ni verificación de puntaje de crédito ni evaluación de la vivienda. Lo principal que importa es que el propietario haya realizado los pagos de su préstamo FHA a tiempo.
Proposito doble
Otra forma de usar un préstamo de la FHA para comprar una propiedad de ingresos es comprar una vivienda de varias unidades. La FHA permite a los propietarios comprar una propiedad con hasta cuatro unidades, siempre que una esté ocupada por el propietario. Sin embargo, no hay límite en cuanto al tamaño del lote. De esta manera, el propietario puede vivir en una unidad, convirtiéndola en una propiedad ocupada por el propietario y, por lo tanto, elegible para la FHA. El propietario puede alquilar las otras unidades para obtener ingresos.
Un inversionista inteligente en un mercado de alquiler a veces gana suficientes ingresos usando este método para vivir en la casa de forma gratuita. Como se señaló anteriormente, la FHA presta hasta el 96.5% del valor de tasación, lo que significa que el comprador puede poner tan poco como 3.5%.
Consideraciones Especiales
La FHA tiene disposiciones especiales que pueden permitirle obtener ingresos de alquiler de su hogar. Si su trabajo requiere que se mude y necesita una segunda casa, o si su casa es demasiado pequeña para su familia en expansión, es posible que pueda alquilar su primera casa después de haber satisfecho el requisito de ocupación de un año. Si está fuera del trabajo porque de otra manera está incapacitado, puede alquilar habitaciones en su casa a los internos para compensar los salarios perdidos.
Por supuesto, siempre puede pagar la hipoteca antes de tiempo. La FHA no cobra ninguna multa por pago anticipado, por lo que si puede eliminar el préstamo en su totalidad, puede hacer lo que desee con la propiedad.
