¿Qué es un préstamo conforme?
Un préstamo conforme es una hipoteca que es igual o menor que la cantidad en dólares establecida por el límite establecido por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) y cumple con los criterios de financiación de Freddie Mac y Fannie Mae. Para prestatarios con excelente crédito, conforme Los préstamos son ventajosos debido a las bajas tasas de interés fijadas en ellos.
Para llevar clave
- Un préstamo conforme es una hipoteca cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac, principalmente, un límite en dólares sobre el monto del préstamo. El límite básico del préstamo conforme se ajusta anualmente. Es de $ 510, 400 en 2020 para la mayoría de las partes de los EE. UU. Los prestamistas prefieren tratar con préstamos conformes, ya que estos son el único tipo que Fannie Mae y Freddie Mac garantizarán y comprarán en el mercado hipotecario secundario. Los préstamos conformes a menudo ofrecen tasas más ventajosas para los prestatarios.
Cómo funciona un préstamo conforme
La Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales (FNMA o Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para el Hogar (FHLMC o Freddie Mac) son entidades patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado de préstamos hipotecarios. Estas agencias cuasigubernamentales han creado reglas y pautas estandarizadas a las que deben ajustarse las hipotecas para propiedades de una unidad (también conocidas como viviendas unifamiliares) si deben ser elegibles para el respaldo de las agencias. (Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas por sí mismos. En cambio, aseguran las hipotecas emitidas por prestamistas y actúan como creadores de mercado secundarios si los prestamistas desean vender esas hipotecas).
El término "conforme" se usa con mayor frecuencia cuando se habla específicamente sobre el monto de la hipoteca, que debe estar por debajo de un cierto límite, conocido como el límite de préstamo conforme, establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).
Para 2020, en la mayoría de los EE. UU., Este límite de referencia es de $ 510, 400, un aumento de $ 484, 350 en 2019. En algunos mercados de alto costo, como San Francisco y Nueva York, el límite es más alto. El nuevo techo para estas áreas es de $ 7765, 600, o el 150% de $ 510, 400. Disposiciones legales especiales establecen diferentes cálculos de límite de préstamo para Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos. En estas áreas, el límite de préstamo básico es de $ 765, 600 para propiedades de una unidad en 2020.
La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) requiere que el límite de préstamo conforme básico se ajuste cada año para que Fannie Mae y Freddie Mac reflejen el cambio en el precio promedio de la vivienda en los EE. UU.
Además del tamaño del préstamo, otras pautas que se ajustan a los préstamos incluyen la relación préstamo-valor del prestatario (es decir, el monto del pago inicial), la relación deuda-ingreso, puntaje e historial crediticio, requisitos de documentación, etc..
Ventajas de los préstamos conformes
Para los consumidores, los préstamos conformes son ventajosos debido a sus bajas tasas de interés. Para los compradores de vivienda por primera vez que solicitan préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), por ejemplo, el pago inicial puede ser tan bajo como 3%. Sin embargo, se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) de aproximadamente 1.05% por año para préstamos a 30 años de hasta $ 510, 400 en dichos préstamos cuando se realiza un pago inicial tan bajo. Parte o la totalidad del costo del seguro es deducible de impuestos si el ingreso bruto ajustado (AGI) del hogar del prestatario no supera los $ 109, 000.
Los prestamistas también prefieren trabajar con préstamos conformes, ya que pueden empaquetarse fácilmente en paquetes de inversión y venderse en el mercado hipotecario secundario. Este proceso libera la capacidad de una institución financiera para emitir más préstamos y prestar más dinero a los compradores de viviendas.
Préstamos conformes frente a préstamos no conformes
Las hipotecas que exceden el límite de préstamo conforme se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo. Debido a que Fannie Mae y Freddie Mac solo compran préstamos conformes para reempaquetarlos en el mercado secundario, la demanda de un préstamo no conforme es mucho menor. Los términos y condiciones de las hipotecas no conformes pueden variar ampliamente de un prestamista a otro, pero las tasas de interés y el pago inicial mínimo para los préstamos gigantes son generalmente más altos porque conllevan un mayor riesgo para el prestamista. No solo se trata de más dinero, sino que las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden garantizar el préstamo.
Los compradores de vivienda que necesiten una hipoteca que exceda los límites de los préstamos conformes pueden solucionar el problema sacando dos hipotecas más pequeñas, en lugar de un préstamo jumbo único.
Préstamos conformes versus préstamos convencionales
Los préstamos conformes a menudo se confunden con los préstamos / hipotecas convencionales. Aunque los dos tipos se superponen, no son lo mismo. Una hipoteca convencional es una categoría mucho más amplia. Es cualquier préstamo ofrecido a través de un prestamista privado, a diferencia de una agencia gubernamental como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los EE. UU., Y / o respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, que es donde se superponen y confunden surge. El tamaño del préstamo no afecta su convencionalidad, solo su conformidad. En efecto, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes.
Consideraciones especiales para préstamos conformes
La FHFA, que establece el límite de préstamo conforme anualmente, tiene supervisión regulatoria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones de promover la propiedad de vivienda para los estadounidenses de clase media y de bajos ingresos. FHFA utiliza el aumento / disminución porcentual de octubre a octubre en los precios promedio de la vivienda en la Encuesta de tasa de interés mensual (MIRS) para ajustar los límites de préstamos conformes para el año siguiente.
Para llevar a cabo esta encuesta, FHFA solicita a una muestra de prestamistas hipotecarios que informen los términos y condiciones de todos los préstamos unifamiliares, totalmente amortizables, con dinero de compra y no agrícolas que cierren durante los últimos cinco días hábiles del mes. La encuesta proporciona información mensual sobre las tasas de interés, los términos de los préstamos y los precios de la vivienda por tipo de propiedad, tipo de préstamo (tasa fija o tasa ajustable) y tipo de prestamista, así como información sobre préstamos a tasa fija a 15 y 30 años.
