Flipping vs. Propiedades de ingresos de alquiler: una descripción general
La pregunta de si invertir o comprar y mantener es la mejor estrategia de inversión inmobiliaria no tiene una respuesta correcta. Más bien, la decisión de elegir un método sobre otro debería ser parte de un plan estratégico explícito que considere los objetivos generales de inversión del inversor. Las consideraciones también incluirán las oportunidades presentadas por el mercado existente.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
La propiedad inmobiliaria residencial está ganando un interés cada vez mayor de los inversores minoristas por muchas de las siguientes razones:
- Las propiedades inmobiliarias ofrecen rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos. Las propiedades inmobiliarias proporcionan una cobertura contra la inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de caja de la inversión generalmente aumentan al menos tanto como la tasa de inflación. de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo en acciones, instrumentos de deuda y otros activos sean inadecuados. El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una base excelente para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para obtener el capital para invertir (es decir, comprar acciones con margen), los inversores pueden pedir prestado contra su capital para financiar otros proyectos. La relativa facilidad de endeudamiento contra una inversión inmobiliaria, combinada con la deducción del interés hipotecario, hace que esta opción sea un método menos costoso para financiar otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumiendo el riesgo financiero adicional. Además de proporcionar flujo de caja Para los propietarios, los bienes raíces residenciales también se pueden utilizar como hogar o para algún otro propósito (obviamente, no al mismo tiempo).
La influencia de los factores del mercado
Para delinear las implicaciones de la decisión flip or hold, uno debe comprender los problemas inherentes a cada una de las estrategias. En comparación con las acciones y los bonos, el sector inmobiliario es un mercado relativamente ineficiente, caracterizado por un bajo volumen de transacciones y datos de propiedad y mercado que a menudo no son muy transparentes. La dificultad de encontrar oportunidades inmobiliarias, en combinación con la falta de liquidez del mercado, hace que las transacciones inmobiliarias sean más difíciles y costosas de ejecutar que las operaciones con acciones y bonos.
En el lado positivo, las fluctuaciones en los valores inmobiliarios ocurren más lentamente. Los bienes raíces residenciales se valoran por el método de tasación y no por el comercio continuo, lo que resulta en retornos de inversión que son más predecibles y menos volátiles que los retornos de acciones y bonos. Debido a que la demanda de bienes inmuebles se ve afectada por las tendencias económicas a largo plazo, como el crecimiento de la población local, el empleo y la economía en general, los bienes inmuebles han extendido períodos de altos y bajos valores y volúmenes de transacciones.
Los mercados inmobiliarios en una larga tendencia al alza se caracterizan por una mayor demanda y períodos en los que los inversores "hacen heno mientras brilla el sol", mientras que los mercados a la baja tienden a mostrar transacciones limitadas, con los inversores tomando pérdidas de papel hasta que el mercado revive y pueden darse cuenta una vez más. ganancias.
Para demostrar el costo relativamente alto de las inversiones inmobiliarias en las estrategias generales de inversión, compare la diferencia entre una inversión de $ 200, 000 en acciones y una inversión igual en propiedades. Al tomar una gran exposición de renta variable, un inversor puede vender inmediatamente una parte de la inversión para obtener una ganancia y mantener el saldo al costo promedio en dólares, mientras espera ganancias potenciales futuras, o tomar una posición a largo plazo en esa industria o empresa. Una posición de $ 200, 000 en propiedad podría ser desde una casa unifamiliar hasta un par de propiedades pequeñas.
A excepción de las inversiones inmobiliarias titulizadas, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), un problema con la propiedad residencial es que no se subdivide fácilmente. Con otros tipos de inversiones, como acciones, si un inversor se siente incómodo con una determinada exposición, puede "suspender" la exposición con derivados o vendiendo una parte de la inversión. Con el sector inmobiliario, si un inversor tiene la propiedad exclusiva, la única forma práctica de reducir la exposición es vender los intereses de la sociedad en la propiedad, lo que puede conducir a problemas de control, legales y de gestión.
Los pros y los contras de voltear
La ventaja más evidente de invertir las inversiones inmobiliarias es la capacidad de obtener ganancias de inmediato y de tener el capital inmovilizado por el menor tiempo posible. Además, a diferencia del mercado de valores, que puede cambiar en el medio de un día, los mercados inmobiliarios son más fáciles de predecir y pueden producir períodos prolongados que compensan a los inversores por invertir propiedades. En este sentido, la inversión de propiedades podría considerarse una estrategia de inversión más segura porque tiene la intención de mantener el capital en riesgo por un tiempo mínimo y porque carece de los riesgos de gestión y arrendamiento inherentes a la tenencia de bienes inmuebles.
Se pueden usar dos tipos principales de propiedades en un enfoque de compra / venta para la inversión inmobiliaria. El primero es casas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor de mercado actual porque están en dificultades financieras. El segundo es el fixer-upper, una propiedad con problemas estructurales, de diseño o de condición, que se puede superar para crear valor.
Los inversores que se centran en las propiedades en dificultades lo hacen identificando a los propietarios que ya no pueden administrar o mantener sus propiedades o encontrando propiedades que están sobre apalancadas y corren el riesgo de entrar en incumplimiento. Aquellos que prefieren los reparadores, por otro lado, remodelarán o mejorarán una propiedad para que funcione mejor para los propietarios o sea más eficiente para los inquilinos de apartamentos.
Usando esta táctica, el comprador de un fijador se basa en el capital invertido para aumentar los valores en lugar de simplemente comprar una propiedad por una base baja para crear altos retornos de inversión. Por supuesto, también es posible combinar estas dos estrategias al invertir propiedades, y muchos inversores hacen exactamente eso.
Sin embargo, cambiar propiedades puede crear problemas de costos e impuestos que uno no enfrenta con inversiones a largo plazo. Los gastos involucrados en la inversión pueden exigir mucho dinero, lo que lleva a problemas de flujo de efectivo. Debido a que los costos de transacción son muy altos tanto en el lado de compra como de venta, pueden afectar significativamente las ganancias. El cambio rápido en las propiedades (y la velocidad lo es todo en las transacciones exitosas) puede crear cambios en los ingresos que pueden aumentar las facturas de impuestos, especialmente si las cosas se mueven demasiado rápido para aprovechar las reglas de impuestos sobre ganancias de capital a largo plazo.
Además, encontrar estas oportunidades puede ser difícil durante un período de tiempo prolongado y constante. Para la mayoría de los inversores, la inversión de propiedades debe considerarse más una estrategia táctica que un plan de inversión a largo plazo.
Los pros y los contras de Holding
Es un hecho bien conocido que comprar y mantener bienes inmuebles es una receta para acumular una gran riqueza. La mayor parte del "dinero antiguo" en los Estados Unidos y en el extranjero se acumuló a través de la propiedad de la tierra. A pesar de los períodos de disminución de los precios, el valor de la tierra casi siempre se ha recuperado a largo plazo porque hay un suministro limitado de tierra.
Sin embargo, la propiedad inmobiliaria a largo plazo conlleva una miríada de problemas administrativos y legales con los que los inversores en acciones y bonos nunca tienen que lidiar. La propiedad de bienes raíces es un esfuerzo de gestión intensiva que está fuera del conjunto de habilidades de muchos inversores.
Los inversores de renta variable deben tener las habilidades para analizar un mercado en particular, una compañía en particular y la capacidad de la gerencia para ejecutar sus estrategias comerciales. Un inversor inmobiliario a largo plazo necesita las mismas habilidades pero tiene la responsabilidad adicional de crear e implementar esas estrategias comerciales para sus propiedades.
Muchos inversores, especialmente los propietarios de propiedades de alquiler por primera vez, están mal preparados o mal equipados para hacer frente a las responsabilidades que conlleva ser propietario. El proceso de encontrar inquilinos de calidad y atender sus necesidades, junto con el manejo del mantenimiento y el mantenimiento de la propiedad, puede ser una tarea estresante y que requiere mucho tiempo, pero es necesaria una administración exitosa de la propiedad para garantizar los flujos de efectivo continuos de la inversión de uno.
Los riesgos inherentes a la propiedad inmobiliaria a largo plazo son grandes, pero si se mitigan, el inversor está bien compensado por asumirlos. La mayoría de estos riesgos, que incluyen los riesgos transaccionales de comprar y vender propiedades, los riesgos para el bienestar de la propiedad y los riesgos de encontrar y atender a los inquilinos se consideran riesgos no sistemáticos o riesgos de inversión que pueden diversificarse si se cuenta con un número apropiado. de las inversiones se compran en una cartera bien elaborada. El problema para la mayoría de los inversores es que el sector inmobiliario es intensivo en capital. La cantidad necesaria para comprar suficiente propiedad para mitigar estos riesgos está fuera de sus medios o habilidades.
Elegir una estrategia
Para decidir si cambiar las propiedades o mantenerlas a largo plazo es la estrategia más apropiada, uno necesita responder algunas preguntas críticas. Un inversor debe decidir si la asignación de capital es permanente o transitoria y si es una parte central de una estrategia general de inversión o un medio para mejorar los rendimientos. También es necesario determinar qué relación de riesgo y rendimiento es adecuada para esta parte de sus carteras de inversión y si el inversor tiene la tolerancia y la habilidad adecuadas para asumir las responsabilidades de gestión que acompañan a cualquier tipo de inversión.
Si el capital no está disponible para comprar una cartera diversificada, un posible inversor debe estar preparado para asumir un riesgo no sistemático, incluidos los riesgos de propiedad individuales y la posible falta de demanda de la propiedad, ya sea por parte de propietarios o inquilinos. Al decidir adoptar una estrategia de compra y venta, un inversor también debe determinar si tiene la habilidad de descubrir propiedades de venta en dificultades o reparadores. En esta estrategia transaccional, es importante determinar si el capital se puede convertir suficientes veces dentro de un período de inversión determinado para superar los costos de transacción tanto en el lado de compra como de venta, incluidas las comisiones de corretaje, financiamiento y cierre.
La línea de fondo
Aunque la elección entre las dos estrategias en cuestión depende de la situación financiera particular y los objetivos de inversión, la estrategia de tenencia a largo plazo es generalmente más apropiada para aquellos que usan bienes raíces como una parte central de sus carteras de inversión generales; invertir propiedades es más apropiado cuando los bienes inmuebles se utilizan como un complemento o una táctica de mejora del rendimiento.
Los inversores que deseen acumular riqueza y obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias deberían considerar la posibilidad de mantener bienes inmuebles a largo plazo, utilizando el capital incorporado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con el potencial de eventualmente vender las propiedades en un mercado de lujo. La inversión de propiedades es una táctica que se adapta mejor a los períodos en que las perspectivas en los mercados de acciones y bonos son bajas, o para los inversores que desean obtener ganancias de capital a corto plazo mientras el mercado actual lo permita.
