¿Qué es un arrendamiento de tierra?
Un arrendamiento de terreno es un acuerdo en el cual un inquilino puede desarrollar una propiedad durante el período de arrendamiento, después de lo cual el terreno y todas las mejoras se entregan al propietario.
Cómo funciona un arrendamiento de tierra
Un arrendamiento de terreno indica que las mejoras serán propiedad del dueño de la propiedad a menos que se cree una excepción y estipula que todos los impuestos relevantes incurridos durante el período de arrendamiento serán pagados por el inquilino. Debido a que un contrato de arrendamiento del terreno le permite al arrendador asumir todas las mejoras una vez que expire el plazo del arrendamiento, el arrendador puede vender la propiedad a una tasa más alta. Los arrendamientos de tierra también se denominan a menudo arrendamientos de tierra, ya que los propietarios solo arriendan la tierra.
Aunque se usan principalmente en el espacio comercial, los arrendamientos de tierra difieren mucho de otros tipos de arrendamientos comerciales como los que se encuentran en complejos comerciales y edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos generalmente no asignan al arrendatario a asumir la responsabilidad de la unidad. En cambio, a estos inquilinos se les cobra un alquiler para operar sus negocios. Un arrendamiento de terreno implica el arrendamiento de terrenos por un período a largo plazo, generalmente de 50 a 99 años, a un inquilino que construye un edificio en la propiedad.
Un arrendamiento de 99 años es generalmente el plazo de arrendamiento más largo posible para una propiedad inmobiliaria. Solía ser lo más largo posible según el derecho consuetudinario. Sin embargo, los arrendamientos de 99 años siguen siendo comunes, pero ya no son los más largos posibles según la ley.
El contrato de arrendamiento del terreno define quién posee el terreno y quién posee el edificio, y las mejoras en la propiedad. Muchos propietarios usan arrendamientos de terrenos como una forma de retener la propiedad de sus propiedades por razones de planificación, para evitar ganancias de capital y para generar ingresos e ingresos. Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos y cada uno de los gastos. Esto incluye construcción, reparaciones, renovaciones, mejoras, impuestos, seguros y cualquier costo de financiamiento asociado con la propiedad.
Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos los aspectos financieros en un arrendamiento de terreno, incluidos alquileres, impuestos, construcción, seguros y financiamiento.
Ejemplo de arrendamiento de terreno
Los arrendamientos terrestres a menudo son utilizados por franquicias y grandes tiendas, así como por otras entidades comerciales. La sede corporativa normalmente comprará el terreno y permitirá que el inquilino / desarrollador construya y use la instalación. Hay una buena posibilidad de que McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts cerca de usted estén sujetos a un contrato de arrendamiento de terreno.
En julio de 2016, la firma de inversión AllianceBernstein, con sede en Nueva York, compró un arrendamiento de terreno por 99 años a BLDG Management para el hotel George Washington de la ciudad de Nueva York en un acuerdo por un valor de $ 100.4 millones. BLDG originalmente compró el hotel cuando estaba en ejecución hipotecaria en 1994. Aunque el edificio fue utilizado por la Escuela de Artes Visuales con sede en Manhattan como un dormitorio estudiantil, BLDG presentó planes en abril de 2016 para restaurar la propiedad a un hotel con un restaurante, bar y tiendas a nivel del suelo. La propiedad actualmente opera como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de la ciudad de Nueva York.
Algunos de los fundamentos de cualquier arrendamiento de terreno deben incluir:
- Términos del contrato de arrendamiento Derechos tanto del arrendador como del inquilino Condiciones sobre el financiamiento Uso de provisiones Tarifas Cargo Seguro del título Por defecto
Arrendamientos de tierra subordinados versus no subordinados
Los inquilinos de arrendamiento de tierras a menudo financian mejoras al asumir deudas. En un arrendamiento de terreno subordinado, el propietario acuerda una prioridad más baja de reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para mejoras. En otras palabras, un arrendador de tierra subordinado esencialmente permite que la escritura de propiedad actúe como garantía en el caso de incumplimiento por parte del inquilino de cualquier préstamo relacionado con mejoras. Para este tipo de arrendamiento de terreno, el arrendador puede negociar pagos de renta más altos a cambio del riesgo asumido en caso de incumplimiento del inquilino. Esto también puede beneficiar al propietario porque la construcción de un edificio en su tierra aumenta el valor de su propiedad.
Por el contrario, un arrendamiento de terreno no subordinado le permite al propietario retener la máxima prioridad de los reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para mejoras. Debido a que el prestamista puede no tomar posesión de la tierra si el préstamo no se paga, los profesionales de préstamos pueden dudar en extender una hipoteca para mejoras. Aunque el propietario retiene la propiedad de la propiedad, generalmente tiene que cobrarle al inquilino una cantidad menor de alquiler.
Ventajas y desventajas de un arrendamiento de terreno
Un arrendamiento de terreno puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario.
Beneficios para inquilinos
El contrato de arrendamiento del terreno permite a un inquilino construir en una propiedad en una ubicación privilegiada que ellos mismos no podrían comprar. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks a menudo utilizan arrendamientos de tierra en sus planes de expansión corporativa.
Un arrendamiento de terreno tampoco requiere que el inquilino tenga un pago inicial para asegurar la tierra, como lo requeriría comprar la propiedad. Por lo tanto, se requiere menos capital para adquirir un arrendamiento de terreno, lo que libera efectivo para otros fines y mejora el rendimiento de la utilización de la tierra.
Cualquier alquiler pagado en un arrendamiento de terreno puede ser deducible de los impuestos estatales y federales sobre la renta, lo que significa una reducción en la carga impositiva general del inquilino.
Beneficios del propietario
El propietario gana un flujo constante de ingresos del inquilino mientras retiene la propiedad de la propiedad. Un arrendamiento de suelo generalmente contiene una cláusula de escalamiento que garantiza aumentos en los derechos de alquiler y desalojo que brindan protección en caso de incumplimiento en el alquiler u otros gastos.
También hay ahorros impositivos para un propietario que utiliza arrendamientos de tierra. Si venden una propiedad a un inquilino directamente, obtendrán una ganancia en la venta. Al ejecutar este tipo de arrendamiento, evitan tener que reportar ganancias. Pero puede haber algunas implicaciones impositivas en el alquiler que reciben.
Dependiendo de las disposiciones puestas en el contrato de arrendamiento del terreno, el propietario también puede retener cierto control sobre la propiedad, incluido su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el propietario puede aprobar o negar cualquier cambio en la tierra.
Desventajas del inquilino
Debido a que los propietarios pueden requerir aprobación antes de que se realicen cambios, el inquilino puede encontrar obstáculos en el uso o desarrollo de la propiedad. Como resultado, puede haber más restricciones y menos flexibilidad para el inquilino.
Los costos asociados con el proceso de arrendamiento del terreno pueden ser más altos que si el inquilino comprara una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, los permisos, así como los tiempos de espera para la aprobación del propietario, pueden ser costosos.
Desventajas del propietario
Los propietarios que no establecen las disposiciones y cláusulas adecuadas en sus contratos de arrendamiento pueden perder el control de los inquilinos cuyas propiedades se desarrollan. Es por eso que siempre es importante que ambas partes revisen sus contratos de arrendamiento antes de firmar.
Dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad, el uso de un contrato de arrendamiento de terreno puede tener mayores implicaciones impositivas para el propietario. Aunque pueden no obtener una ganancia de una venta, el alquiler se considera un ingreso. Por lo tanto, la renta se grava a la tasa ordinaria, lo que puede aumentar la carga fiscal.
Para llevar clave
- Un contrato de arrendamiento de terreno es un acuerdo en el cual un inquilino puede desarrollar una propiedad durante el período de arrendamiento, luego de lo cual se entrega al dueño de la propiedad. Los contratos de arrendamiento de terreno generalmente tienen lugar entre propietarios comerciales, que generalmente alquilan terrenos durante 50 a 99 años a inquilinos que construir edificios en la propiedad. Los inquilinos que de otra manera no podrían permitirse comprar la tierra pueden construir la propiedad con un contrato de arrendamiento de la tierra, mientras que los propietarios obtienen un ingreso estable y retienen el control sobre el uso y el desarrollo de su propiedad.
