Tabla de contenido
- Combinando hipotecas
- Sepa con qué está comenzando
- Cómo consolidar
- La línea de fondo
Tener dos hipotecas no es tan raro como podría pensar. Las personas que acumulan suficiente capital en sus hogares a menudo eligen sacar una segunda hipoteca. Podrían usar este dinero para pagar una deuda, enviar a un niño a la universidad, financiar el inicio de un negocio o hacer una compra grande. Otros utilizarán una segunda hipoteca para mejorar el valor de su casa o propiedad mediante la remodelación o construcción de una piscina, etc.
Sin embargo, dos hipotecas pueden ser más complicadas que tener solo una. Afortunadamente, existen mecanismos disponibles para combinar o consolidar dos hipotecas en un solo préstamo. Pero, el proceso de consolidación en sí mismo puede ser complicado y las matemáticas pueden terminar no haciendo que valga la pena al final.
Para llevar clave
- La tenencia de dos hipotecas es una situación común, que se puede simplificar combinándolas en un solo préstamo. La consolidación de dos préstamos en uno puede requerir la ayuda de un corredor experto con experiencia en hacerlo. Mientras que la consolidación puede simplificar sus finanzas y puede ahorrarle más dinero tiempo, vienen con costos que pueden no terminar convirtiéndolo en una decisión inteligente al final.
Combinando hipotecas
Veamos un ejemplo: usted sacó una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda hace diez o más años y durante el período de extracción, el momento en que podía "dibujar" en su línea de crédito, estaba pagando una cantidad manejable: $ 275 por mes en una línea de crédito de $ 100, 000.
De acuerdo con los términos de este préstamo, después de diez años, el período de retiro se convirtió en el período de reembolso, los siguientes 15 años en los que debe pagar el préstamo como una hipoteca. Pero probablemente no esperaba que el pago de $ 275 se convirtiera en un pago de $ 700 que podría subir aún más si aumenta la tasa preferencial.
Al consolidar los dos préstamos, potencialmente podría ahorrar más de $ 100 cada mes y fijar su tasa de interés en lugar de ver cómo aumenta si la prima aumenta. Por otro lado, tal vez desee pagar los préstamos más rápido y desee mejores condiciones que lo ayuden a hacerlo. ¿Cómo funciona este tipo de consolidación y es una buena idea?
Sepa con qué está comenzando
Para comprender lo que sucede cuando se consolida, debe saber algunas cosas sobre los préstamos actuales que tiene. Si, cuando va a consolidar préstamos, se da cuenta de que su segunda hipoteca se usó para sacar efectivo de su hogar por algún motivo, llamado préstamo de retiro de efectivo, puede agregar costos al nuevo préstamo y reducir el monto por el cual usted calificar. Los préstamos en efectivo tienen un precio más alto, dicen los prestamistas porque el prestatario es estadísticamente más probable que se retire del préstamo si se mete en problemas.
Luego está la tasa / plazo de refinanciación (refi). Este tipo de préstamo es simplemente un ajuste en la tasa de interés y los términos de su préstamo actual. El préstamo se considera más seguro para el prestamista porque el prestatario no se queda con el dinero ni reduce la cantidad de capital que tiene en la propiedad. Es posible que haya refinanciado recientemente cuando las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos.
¿Por qué importan estas distinciones? Según Casey Fleming, asesor hipotecario de C2 FINANCIAL CORPORATION, y autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage", son importantes porque los términos y el monto que pagará por las nuevas hipotecas podrían ser muy diferentes.
“Digamos que usted y su vecino están obteniendo préstamos de refinanciamiento de préstamo a valor del 75%, bajo el límite de préstamo conforme de $ 417, 000. El tuyo es un retiro, el suyo no. Su préstamo costaría 0.625 puntos más que el de su vecino a partir de abril de 2015. Y 1 punto es el 1% del monto del préstamo, por lo que si el monto de su préstamo es de $ 200, 000, en igualdad de condiciones pagaría $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) más por la misma tasa de interés que tu vecino.
Piénsalo de esta manera. Si originalmente adquirió los dos préstamos cuando compró la casa, no se trata de un préstamo de retiro de efectivo ya que la segunda hipoteca se utilizó para adquirir la vivienda, no para sacar efectivo de ella. Pero más adelante, si recibió dinero como resultado de tomar una segunda hipoteca, esa fue un préstamo de retiro de efectivo, por lo que un nuevo préstamo consolidado se considerará igual.
Hay otra razón por la cual esta distinción se vuelve importante. Debido a que los préstamos de retiro de efectivo son más riesgosos para el prestamista, solo pueden prestar del 75% al 80% de su capital en su hogar frente al 90% de una tasa / refi de plazo. Fleming lo pone en un lenguaje simple como este: "Si su préstamo se considerará un préstamo de retiro de efectivo, necesitará más capital en su propiedad para calificar".
Cómo consolidar
El prestamista hará todo el papeleo complicado que conlleva la consolidación de los préstamos. Su trabajo es ser un consumidor informado. No hable con un prestamista, hable con varios.
Dado que la consolidación de dos préstamos es más complicada que una hipoteca sencilla, es mejor hablar personalmente con hasta tres o cuatro prestamistas. Puede hablar con su banco o cooperativa de crédito, un agente hipotecario o tomar recomendaciones de profesionales de la industria en los que confía.
Por supuesto, pregúnteles si el nuevo préstamo se convertirá en un préstamo de retiro de efectivo o en una refi de tasa / plazo. ¿Es un préstamo a tasa fija o variable? 15 o 30 años?
Una vez que esté satisfecho con cierto prestamista, lo guiarán a través del proceso. No firme nada sin leerlo primero y asegúrese de comprender el calendario de pagos.
Si su préstamo es un préstamo de retiro de efectivo, Casey Fleming dice que puede haber una forma de convertirlo a una tasa / plazo de refi un año después.
“Consolide los préstamos como retiro de efectivo, pero obtenga un crédito de prestamista que pague todos los costos asociados con la transacción. Espere un año y vuelva a refinanciar. Dado que solo está refinanciando un préstamo único en ese momento, no es un préstamo de retiro de efectivo. Ahora puede gastar dinero en puntos para bajar la tasa de interés, ya que mantendrá el préstamo por un período de tiempo más largo ”. Fleming continúa aconsejando hacer esto solo si cree que las tasas de interés son estables o pueden caer.
La línea de fondo
“Nunca tome la decisión de refinanciar o consolidar préstamos basados únicamente en la reducción de su pago mensual. En la mayoría de los casos, gastará más durante su vida en el nuevo préstamo de lo que simplemente pagaría los préstamos existentes ”, dice Fleming. "Millones de consumidores siguen hipotecando su futuro y terminan con decenas o incluso cientos de miles de dólares menos en la jubilación".
En cambio, determine cuánto tiempo cree que permanecerá en la casa y compare el costo de su (s) hipoteca (s) actual (es) con la nueva hipoteca más cualquier costo asociado con el nuevo préstamo durante todo el tiempo que tendrá el préstamo. Si los costos fueran más bajos, la consolidación es probablemente una buena idea.
