Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) debe pagar al menos el 90% de su ganancia imponible como dividendo a los accionistas, lo que hace que los REIT sean instrumentos de alto rendimiento. De hecho, desde la perspectiva del rendimiento total (dividendos más apreciación de los precios), los REIT se comportan como una acción típica de pequeña capitalización. Pero a diferencia de una acción de pequeña capitalización, la mayor parte del rendimiento esperado de un REIT no proviene de la apreciación de los precios sino de los dividendos. De hecho, en promedio, aproximadamente dos tercios del rendimiento de un REIT provienen de dividendos. Una desventaja de esto para los inversores es que, como inversión de alto rendimiento, se puede esperar que un REIT muestre sensibilidad a los cambios en las tasas de interés., exploramos esta relación. (Para leer los antecedentes, vea ¿Qué son los REIT ?)
Rendimientos relativamente altos
En la Figura 1, mostramos el rendimiento medio para cada sector REIT a partir de septiembre de 2004 como un ejemplo del riesgo que puede presentar un REIT. La parte superior de cada barra tiene un rendimiento del 75%; el fondo tiene un rendimiento del 25%; y la ruptura de verde a azul en el medio es el rendimiento medio.
Figura 1: Rendimientos en diferentes sectores REIT
Puede ver que los rendimientos varían según el sector. A partir de septiembre de 2004, el rendimiento medio entre todos los REIT (la barra más a la derecha) fue de aproximadamente 5.5%, pero los rendimientos se dispersaron: el rendimiento de 25% (la parte inferior de la parte azul) fue de aproximadamente 4% y el 75% el rendimiento fue superior al 6, 5% (la parte superior de la porción verde). Esto significa que solo la mitad de los rendimientos de REIT estaban entre 4% y 6.5%, mientras que la otra mitad de los rendimientos de REIT estaba fuera de este rango. Al mismo tiempo, el rendimiento de las tesorerías del gobierno de EE. UU. A largo plazo fue inferior al 5%. Esto sugiere que si su objetivo es el ingreso, podría mejorar con un REIT, pero asumiría un riesgo adicional. los
REIT Total Devoluciones comparadas con las tasas de interés
La sabiduría convencional dice que las tasas más altas son generalmente malas para los REIT. El índice REIT más popular es el índice NAREIT Equity REIT. La Figura 2 compara el valor del Índice NAREIT con el bono del Tesoro a 10 años (T-bond) desde el comienzo de 1972 hasta casi el final de 2004:
Figura 2 - Índice de Copyright NAREIT
Declaración anualizada para el período que finaliza en septiembre de 2004
| 1 año | 2 años | 3 años | 4 años | 5 años | 6 años | 7 años |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9.2% |
tabla 1
Devoluciones de precios de REIT en comparación con las tasas de interés Desafortunadamente, probablemente podemos suponer que las devoluciones pasadas como estas no pueden replicarse en el futuro a largo plazo para la industria en su conjunto. Habrá excepciones a corto plazo.
Centrémonos solo en el componente de precio de las acciones REIT. En la Figura 3 a continuación, comparamos las mismas tasas de bonos del Tesoro a 10 años con un índice de solo precio. En otras palabras, excluimos los dividendos y aislamos solo los cambios de precios para ver qué pasaría con $ 100 si se invirtiera en 1972.
Figura 3 - Fondos de derechos de autor de las operaciones (FFO).
Si bien dichas ganancias podrían replicarse en el futuro, es poco probable. Además, es completamente posible que los precios puedan revertir a múltiplos anteriores (por ejemplo, el precio como un múltiplo de FFO).
En segundo lugar, la tasa de interés a mediano plazo es baja según los estándares históricos. Es muy probable que esta tasa de interés vaya a subir. Si los 15 años de correlación inversa entre las tasas y los precios REIT que se muestran arriba continúan, los precios REIT sufrirían.
Resumen
El período de 15 años examinado anteriormente muestra que existe una fuerte relación inversa entre los precios REIT y las tasas de interés. En promedio, sería seguro asumir que es probable que los aumentos de los tipos de interés se cumplan con la disminución de los precios de REIT. Por supuesto, la reacción por sectores variará. Por ejemplo, algunos argumentan que en el caso de los REIT residenciales y de oficinas, el aumento de las tasas de interés aumentaría los precios de REIT porque las tasas crecientes corresponden al crecimiento económico y a una mayor demanda. Pero deberá ser selectivo en dicho entorno. La buena noticia acerca de los REIT es que los altos rendimientos son una especie de cobertura contra la caída de los precios: si compra un REIT de alto rendimiento, cualquier disminución de los precios se verá mitigada por los altos ingresos mientras tanto.
Para obtener más información sobre los REIT, consulte Valoración básica de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y The REIT Way .
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