Una hipoteca a 15 años es un préstamo para comprar una casa por el cual la tasa de interés y el pago mensual se fijan durante la vigencia del préstamo. Algunos prestatarios optan por la hipoteca de 15 años en comparación con la hipoteca más convencional de 30 años, ya que puede ahorrarles una cantidad significativa de dinero a largo plazo.
Pros y contras de una hipoteca a 15 años
Hay varios tipos de productos hipotecarios disponibles en el mercado hoy. La hipoteca de 15 años tiene algunas ventajas y desventajas en comparación con la de 30 años. Sin embargo, ambos productos comparten similitudes, como la tasa de interés puede verse afectada por el historial crediticio y la calificación crediticia del prestatario.
Un puntaje de crédito es una representación numérica de la probabilidad de que un prestatario devuelva el dinero adeudado. Los pagos oportunos, la duración del historial de crédito y cuántas cuentas de crédito abiertas son factores que afectan la calificación crediticia. Por supuesto, tanto un préstamo a 15 años como a 30 años también requieren amplios ingresos mensuales para cubrir el pago potencial de la hipoteca, así como otras deudas.
Los pros de una hipoteca a 15 años
A continuación se presentan las ventajas de una hipoteca a 15 años frente a una a 30 años. Ambos tienen tasas fijas y pagos fijos sobre sus términos.
Menos en interés total
Una hipoteca a 15 años cuesta menos a largo plazo, ya que el monto total de los pagos de intereses es inferior a una hipoteca a 30 años. El costo de una hipoteca se calcula en función de una tasa de interés anual, y dado que está pidiendo prestado el dinero durante la mitad del tiempo, el interés total pagado probablemente será la mitad de lo que pagaría en 30 años.
Por ejemplo, un monto de hipoteca de $ 250, 000 durante 30 años a una tasa del 4% costaría $ 429, 674 en pagos de capital e intereses al final del plazo. El interés total sería de $ 179, 674 por préstamos por 30 años.
El mismo monto del préstamo y la tasa de interés a lo largo de 15 años costaría $ 332, 860 al final del plazo. El interés total sería de $ 82, 860 por préstamos por 15 años. Con un 4%, pagaría solo alrededor del 46% del interés total durante 15 años de lo que pagaría por los 30 años. Cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será la brecha entre las dos hipotecas.
Tasa de interés más baja
Dado que los préstamos a corto plazo son menos riesgosos y más baratos para que los bancos los financien que los préstamos a largo plazo, una hipoteca a 15 años generalmente tiene una tasa de interés más baja. La tasa puede ser entre un cuarto de punto y un punto entero menos que la hipoteca de 30 años.
Fannie Mae
Si su hipoteca es comprada por una de las compañías patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae, es probable que termine pagando menos honorarios por un préstamo a 15 años. Fannie Mae y las otras empresas respaldadas por el gobierno cobran lo que llaman ajustes de precios a nivel de préstamo que a menudo se aplican solo a hipotecas a 30 años o que son más altas.
Estas tarifas generalmente se aplican a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos que hacen pagos iniciales más pequeños. La Administración Federal de Vivienda cobra primas de seguro hipotecario más bajas a los prestatarios a 15 años. Los prestamistas requieren un seguro hipotecario privado o PMI cuando realiza un pago inicial inferior al 20% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista en caso de que no pueda realizar los pagos. El PMI se cobra como una tarifa mensual agregada al pago de la hipoteca, pero es temporal, lo que significa que deja de existir una vez que paga el 20% de su hipoteca.
Es importante tener en cuenta que aunque la mayoría de los prestatarios tendrán tarifas iniciales más bajas con productos patrocinados por el gobierno, probablemente pagarán estos costos como parte de una tasa de interés más alta.
Ahorro Forzado
Dado que el pago mensual es mayor para una hipoteca a 15 años, los planificadores financieros tienden a considerarlo como un tipo de ahorro forzoso. En otras palabras, en lugar de tomar los ahorros mensuales de hacer 30 años e invertir los fondos en una cuenta del mercado monetario o en el mercado de valores, estaría invirtiéndolo en su casa, lo que a la larga también es probable que aprecie en valor.
Los contras de una hipoteca a 15 años
A pesar del interés ahorrado con una hipoteca a 15 años, hay algunas consideraciones y desventajas que los prestatarios deben tener en cuenta antes de decidir el plazo de su préstamo.
Pagos mensuales más altos
Una hipoteca de 15 años tiene un pago mensual más alto que una de 30 años, ya que el préstamo debe pagarse en la mitad del tiempo. Por ejemplo, un préstamo a 15 años por $ 250, 000 con un interés del 4% tiene un pago mensual de $ 1, 849 versus $ 1, 194 por los 30 años. En otras palabras, el pago mensual de 15 años es un 55% más alto que el de 30 años por la misma cantidad a la misma tasa.
Menos asequibilidad
El pago más alto podría limitar al comprador a una casa más modesta de la que podría comprar con un préstamo a 30 años. Usando nuestro ejemplo anterior, digamos que el prestamista hipotecario solo aprobará un máximo de $ 1, 500 por mes. El prestatario necesitaría comprar una casa más barata: una hipoteca de $ 200, 000 al 4%, por 15 años, resulta en un pago de $ 1, 479. El prestatario también podría optar por hacer un pago inicial mayor ($ 50, 000) elevando el monto total del préstamo hipotecario de $ 250, 000 a $ 200, 000, que también obtendría el pago por debajo del máximo de $ 1, 500 por mes.
Por otro lado, un préstamo a 30 años (por $ 250, 000) resultaría en un pago mensual de $ 1, 194, muy por debajo del máximo de $ 1, 500. Además, el préstamo a 30 años le permite al prestatario comprar una casa más grande o adquirir una hipoteca más grande. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años para una casa de $ 300, 000 costaría $ 1, 432 por mes. El préstamo a 30 años trae el pago por debajo del máximo de $ 1, 500 y le permite al prestatario tomar un préstamo más grande, presumiblemente obteniendo una casa más grande o una mejor ubicación.
Menos dinero destinado a ahorros
El pago más alto requiere mayores reservas de efectivo, tanto como un año de ingresos en ahorros líquidos. Además, el pago mensual más alto significa que un prestatario puede renunciar a la oportunidad de acumular ahorros o ahorrar para objetivos como la matrícula universitaria de un niño o la jubilación. Además, tanto las cuentas de ahorro para la universidad como las de jubilación tienen impuestos diferidos, mientras que las cuentas de jubilación 401k tienen una contribución del empleador. Además, un inversor inteligente y disciplinado perdería la oportunidad de invertir la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.
Pros
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Una hipoteca a 15 años cuesta menos en intereses totales que una a 30 años
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A 15 años generalmente tiene una tasa de interés más favorable
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Un ahorro de 15 años es forzoso ya que el dinero extra pagado se invierte en la casa en lugar de gastarse
Contras
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Los préstamos a 15 años tienen pagos mensuales más altos
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Menos asequibilidad con hipotecas a 15 años
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Menos dinero destinado a ahorros o jubilación
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Se podrían generar dificultades financieras si el prestatario no puede pagar el monto más alto del préstamo a 15 años
La línea de fondo
Una hipoteca de 15 años sin duda puede ahorrarle mucho dinero a largo plazo. Sin embargo, es importante consultar a un planificador financiero para analizar qué puede manejar para los pagos mensuales. Aunque el plazo de 15 años puede pagar una hipoteca antes, si pierde su trabajo o sus ingresos cambian, ese pago mensual más alto en comparación con el préstamo a 30 años podría ocasionarle dificultades financieras.
