La prisa de los inversores por tomar posiciones defensivas en un mercado incierto ha impulsado las acciones inmobiliarias al alza, y algunas han ganado más del 50% este año, aproximadamente el triple del ritmo del S&P 500. Ahora, es probable que estas acciones aumenten aún más a medida que los conflictos comerciales y otros vientos en contra agitan el mercado. Los que se beneficiarán más incluyen American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA)) y Prologis Inc. (PLD), como se describe en un informe reciente de Barron.
Las apuestas más seguras superan
La mayor demanda de acciones de compañías en industrias más seguras, con menos exposición a los mercados extranjeros, ha elevado los precios de los fideicomisos de inversión inmobiliaria o acciones de compañías que poseen torres de oficinas, hoteles, centros comerciales y otras propiedades comerciales.
Steve Shigekawa, gerente del fondo Neuberger Berman Real Estate, se enfoca en acciones de compañías de alta calidad con "baja deuda, carteras de propiedades diversas y equipos de administración experimentados que han dirigido sus compañías a través de múltiples ciclos económicos", según Barron's. Esta estrategia de inversión ha llevado al fondo Neuberger Berman Real Estate a registrar un rendimiento anualizado del 12.0% en los últimos tres años, superando al 90% de sus pares en la categoría de bienes raíces de Morningstar. En la última década, su clase de acciones institucionales más antigua ha vencido al 79% de sus pares.
En lugar de invertir en empresas inmobiliarias tradicionales, como alojamiento, centros comerciales y centros comerciales regionales, en los que el fondo de Shigekawa tiene una exposición inferior al 7%, se ha duplicado en empresas de centros de datos, en las que el fondo tiene un 12% exposición.
"Tenemos una menor exposición a los sectores inmobiliarios más cíclicos como el alojamiento y el comercio minorista, dado el impacto del comercio electrónico en las ventas minoristas", dijo el administrador del fondo. El fondo de Shigekawa utiliza un enfoque de arriba hacia abajo para la selección de valores, observando indicadores macroeconómicos para ayudar a guiar las inversiones en aproximadamente 40 empresas. Por ejemplo, un período de tasas de interés más bajas ha ayudado a impulsar las acciones de las acciones inmobiliarias, que a menudo sufren durante los períodos de aumento de las tasas de interés debido a la cantidad de deuda que contraen.
Empresas de centros de datos
Una fuerza que impulsa el crecimiento de estas empresas es la creciente demanda de centros de datos para admitir la computación en la nube. "Cuando piensas en la demanda de computación en la nube, eso requerirá más centros de datos", dijo el administrador del fondo. Esta tendencia impulsará particularmente a las compañías de bienes raíces del centro de datos como Redwood City, California, con sede en Equinix, cuyas acciones se han disparado más del 62% en lo que va del año (YTD).
La empresa líder en el espacio de centros de datos enumera propiedades en 24 países de todo el mundo y dice que no se ha visto afectada en gran medida por una nueva escalada de las tensiones comerciales de Washington.
"Si bien el comercio mundial de bienes físicos se está aplanando, lo contrario es cierto en términos de nuestra economía digital global", dijo el CEO de Equinix, Charles Meyers.
Mientras tanto, tanto los centros de datos como los REIT de torre deberían beneficiarse del cambio a la próxima generación de redes celulares, llamada 5G, que se espera que sea 10 veces más rápido que los teléfonos 4G actuales. Los REIT de torres de telefonía móvil, también conocidos como "REIT de infraestructura" constituían el 17% del fondo Neuberger Berman Real Estate.
REIT como 'mitigadores de riesgo' estables
Scott Craig, gerente de cartera del fondo Eaton Vance Real Estate, ve los REIT como una forma efectiva de protegerse contra la volatilidad del mercado, según otro informe de Barron. A medida que persisten los vientos en contra, los REIT podrían continuar aumentando a medida que ganan popularidad como un "mitigador de riesgos" con ingresos constantes y bloqueados en los flujos de efectivo.
Si bien los REIT con operaciones en el extranjero y los ingresos en múltiples monedas pueden estar más expuestos a la volatilidad cambiaria, generalmente son de mayor escala y mantienen sólidos perfiles de crecimiento y balances, según el Wall Street Journal.
¿Que sigue?
En el futuro, los inversores probablemente favorecerán a las empresas que atienden a la economía digital global, en lugar de los nombres cíclicos que son más vulnerables a las recesiones económicas, las tarifas y la interrupción específica de la industria, como los minoristas y los hoteles.
Otros segmentos del mercado que podrían experimentar turbulencias incluyen aquellos que pueden enfrentar costos más altos como la construcción, así como un sentimiento de consumo más débil y escasez de mano de obra, según Sandler O'Neill + Partners LP, citado por el Journal.
