Si está pensando en comprar una segunda vivienda para vacaciones, ingresos por alquiler o una eventual residencia de retiro, tiene sentido financiero aprovechar todas las exenciones fiscales disponibles en esa propiedad. El costo de ser propietario de otra casa puede reducirse considerablemente mediante deducciones que ahorran impuestos sobre los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y otros gastos.
Los cambios impositivos derivados de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (TCJA) de 2017, que está vigente hasta 2025, afectan la cantidad de dinero que puede ahorrar. Comenzando con las casas compradas a partir del 16 de diciembre de 2017, por ejemplo, los propietarios pueden deducir intereses de hasta $ 750, 000 de préstamos calificados para viviendas, menos de $ 1 millón antes de que se aprobara el TCJA. (Además, si tiene una hipoteca existente en su residencia principal, este número probablemente se reducirá. Consulte a continuación para obtener más información y consulte con su contador u otro asesor fiscal si esto se aplica a usted.
Además, el interés sobre los préstamos con garantía hipotecaria ahora puede deducirse solo si el dinero se usó para renovar la propiedad en la que se obtuvo el préstamo.
Aún así, incluso con estos cambios, existen exenciones de impuestos útiles que pueden ayudar a que sea más asequible tener una segunda casa. Aquí hay un resumen rápido.
Desgravaciones fiscales para propietarios de segunda vivienda
Deducción de intereses hipotecarios
Se aplican diferentes reglas de impuestos dependiendo de si su segunda casa es para uso personal o si planea alquilarla. Con los alquileres, también entra en juego la proporción del año en que alquila la propiedad, y vive en ella.
Hogares para uso personal
La deducción de intereses hipotecarios ha sido elogiada durante mucho tiempo como una forma de hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible. Si usa una segunda propiedad estrictamente como residencia personal y nunca la alquila, es elegible para deducir los intereses de la hipoteca de la misma manera que lo haría en su casa principal. Para calificar para la deducción, la hipoteca debe ser una deuda garantizada en una casa calificada de su propiedad, y debe presentar el formulario 1040 del IRS y detallar sus deducciones.
Los declarantes solteros y los casados que presentan una declaración conjunta pueden reclamar una deducción detallada por el 100% de los intereses que pagan sobre su hipoteca, hasta un límite. Esos límites varían según cuándo se originó la hipoteca. Para los años fiscales 2018 a 2025, el límite mínimo es de hasta $ 750, 000 de deuda garantizada por su primera y segunda vivienda, o $ 375, 000 si está casado y presenta una declaración por separado. Sin embargo, si su hipoteca existía antes del 16 de diciembre de 2017, continuará recibiendo el mismo tratamiento impositivo más generoso que según las reglas anteriores, con el interés de las hipotecas y cualquier otro préstamo deducible de hasta $ 1 millón en deudas.
Casas que se alquilan
Las normas fiscales son bastante más complicadas si alquila la propiedad durante todo el año o parte de ella. Se aplican diferentes reglas dependiendo de la proporción de tiempo que se alquilará la casa, en lugar de usarse personalmente. Su uso de la propiedad caerá en una de tres categorías:
Usted alquila la propiedad por 14 días o menos. Puede alquilar su segunda casa a otras partes por hasta dos semanas (14 noches) dentro de un año sin tener que informar los ingresos resultantes al IRS. La casa todavía se considera una residencia personal, y puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad según las reglas estándar de la segunda casa.
Esto es válido independientemente de la tarifa de alquiler; incluso las ganancias de una casa que se alquila por $ 10, 000 por noche, por ejemplo, no necesitan ser reportadas al IRS, siempre que la propiedad se haya alquilado por no más de 14 días durante todo el año.
Usted alquila la propiedad por más de 14 días pero permanece en ella con poca frecuencia. Los requisitos específicos aquí son que use la casa usted mismo durante menos de 14 días al año o el 10% del número de días que se alquiló la casa. Si esto aplica, y la casa se alquila por más de 14 días al año, su casa se considera una propiedad de alquiler y debe informar sus ingresos de alquiler al IRS.
Puede deducir los gastos de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad, las primas de seguros, los honorarios pagados a los administradores de propiedades, las facturas de servicios públicos y el 50% de cualquier depreciación de la propiedad. Sin embargo, debe asignar estos costos entre las proporciones de tiempo que la propiedad estuvo en uso personal y de alquiler durante el año.
Vale la pena señalar que los días de reparación no cuentan como uso personal, por lo que puede pasar más de 14 días en la propiedad siempre que realice el mantenimiento por el tiempo adicional. Planifique documentar sus actividades de mantenimiento reteniendo recibos para demostrar que no estaba de vacaciones en esos días.
Utiliza la propiedad por más de 14 días y la alquila con poca frecuencia.
Para ser específicos, este escenario se aplica si usa la propiedad usted mismo durante al menos dos semanas al año o el 10% del total de días en que se alquiló la casa. Si este es el caso, el segundo hogar se considera una residencia personal.
Puede tomar los intereses de la hipoteca y las deducciones de impuestos a la propiedad, pero no puede reclamar pérdidas de alquiler. Si un miembro de su familia usa la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días cuentan como días personales a menos que esté cobrando un precio de alquiler justo durante esas estancias familiares.
Para obtener ayuda para calcular su deducción de impuestos hipotecarios, use una hoja de trabajo en línea, como esta de Bankrate, para determinar cuánto dinero puede ahorrar.
Deducción de interés sobre el valor acumulado de la vivienda
Además de la deducción de intereses hipotecarios, es posible que pueda cancelar los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, las reglas para tales deducciones cambiaron a partir del año fiscal 2018.
Anteriormente, podía tomar la deducción incluso si usaba el préstamo con garantía hipotecaria para pagar la deuda de la tarjeta de crédito, tomarse unas vacaciones o comprar una segunda casa. Según el IRS, ahora puede deducir el interés que paga sobre la deuda del capital de la vivienda solo si usa el dinero "para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa del contribuyente que asegura el préstamo". Para calificar, el préstamo debe estar garantizado por su casa principal o segunda, y no puede exceder el costo de la casa.
Esas disposiciones significan que para reclamar una deducción de intereses por comprar una segunda casa, deberá contratar una hipoteca para ello; Si solicitó un préstamo con garantía hipotecaria contra su vivienda principal para realizar la compra, no puede deducir los intereses que pagó por dicho préstamo.
A partir del año fiscal 2018, puede deducir intereses sobre $ 750, 000 en préstamos para la vivienda, incluidas las hipotecas. Sin embargo, tenga en cuenta que esta cifra es el total combinado de todos los préstamos utilizados para comprar, construir o mejorar su vivienda principal y secundaria. Si ya tiene una deuda hipotecaria de $ 750, 000 o más en esas residencias, por ejemplo, no puede reclamar una deducción por intereses sobre el valor neto de la vivienda.
Deducción del impuesto a la propiedad
Puede deducir los impuestos a la propiedad de su segunda casa y, en realidad, la cantidad de propiedades que posea. Sin embargo, aquí también, el año fiscal 2018 trajo cambios que afectan esas deducciones.
Ya no puede deducir el monto total de los impuestos a la propiedad que pagó por los bienes inmuebles que poseía. Ahora, el total de todos los impuestos estatales y locales elegibles para una deducción, incluidos los impuestos sobre la propiedad y los ingresos, está limitado a $ 10, 000 por declaración de impuestos, o $ 5, 000 si está casado y presenta una declaración por separado. Es posible que muchas personas que compran una segunda vivienda ya superen ese límite con su primera vivienda y, por lo tanto, no disfruten de ahorros fiscales adicionales para su segunda vivienda.
Venta de su segunda casa
Las leyes fiscales le permiten obtener ganancias de hasta $ 500, 000 (si está casado y presenta una declaración conjunta; $ 250, 000, si es soltero) libre de impuestos por la venta de su residencia principal. Esta exclusión de venta de vivienda principal no se aplica si vende su segunda vivienda; dicha venta puede dejar en el gancho el impuesto sobre las ganancias de capital sobre su ganancia total.
Sin embargo, algunos movimientos pueden permitirle evitar al menos una parte del golpe de ganancias de capital por vender una segunda casa. El primero es hacer de la propiedad adicional su residencia principal durante al menos dos años antes de venderla. Eso puede permitirle aprovechar la exención de impuestos, siempre que cumpla con los requisitos de residencia principal para fines fiscales en su estado. (Es posible que también deba considerar las implicaciones impositivas para cualquier ingreso de alquiler que pueda recibir en su residencia principal mientras vive principalmente en la segunda casa).
Si su segunda casa se alquila o se mantiene principalmente como una inversión, también podría considerar cambiarla por otra propiedad comparable. Un intercambio 1031, también conocido como intercambio de tipo similar o intercambio con impuestos diferidos, le permite intercambiar una propiedad de alquiler o inversión por otra propiedad de alquiler o inversión de igual o mayor valor, sobre una base de impuestos diferidos. La ventaja es que puede evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en el intercambio.
Para calificar para tal mudanza, la propiedad que está intercambiando debe considerarse una propiedad de alquiler, no una residencia personal, lo que significa que debe alquilar la propiedad durante al menos 15 días y usarla durante menos de 14 días o el 10% de los días que se alquilaba la casa cada año.
La línea de fondo
Si es financieramente factible, ser propietario de una segunda casa puede ser una excelente inversión para vacaciones o alquiler, y también podría proporcionar una casa principal adecuada durante la jubilación. Pero debido a que ser propietario de una vivienda conlleva una carga financiera importante, desde hipotecas e impuestos hasta mantenimiento y reparaciones, le conviene conocer las implicaciones fiscales para usted de la propiedad de una segunda vivienda. Dado que las leyes fiscales son complicadas y cambian periódicamente, es aconsejable consultar con un especialista en impuestos de bienes raíces calificado que pueda explicar las implicaciones y leyes fiscales relevantes y ayudarlo a determinar la estrategia de propiedad más favorable para su situación.
