¿Qué es un UPREIT?
UPREIT significa asociación paraguas inversión en bienes raíces confianza. Un UPREIT es una estructura REIT única que permite a los dueños de propiedades intercambiar sus propiedades por propiedad de acciones en el UPREIT. Sin embargo, los UPREIT generalmente están sujetos a los intercambios de la Sección 721 del Código de Rentas Internas (IRC).
Para llevar clave
- Un UPREIT es una estructura REIT única que permite a los propietarios intercambiar sus propiedades por la propiedad de las acciones en el UPREIT. Los intercambios de propiedad por acción en un UPREIT generalmente están permitidos bajo la Sección 721 del Código de Rentas Internas del Título 26. Los contribuyentes de la propiedad UPREIT pueden diferir impuestos sobre la venta de propiedades a cambio de unidades UPREIT, aunque los impuestos sobre las ganancias de capital en unidades UPREIT están sujetos a impuestos REIT estándar.
Comprensión de UPREIT
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) fueron introducidos por Dwight D. Eisenhower como un tipo de fondo mutuo inmobiliario alternativo. Los REIT se crean como un tipo de cartera inmobiliaria que incluye propiedades inmobiliarias y capital de financiación inmobiliaria. Los REIT son una entidad que permite a los inversores realizar contribuciones de inversión para unidades de patrimonio o acciones del negocio.
A medida que los REIT han evolucionado en el mercado, se han desarrollado algunas estructuras alternativas para proporcionar diferentes tipos de inversores. El UPREIT es una de esas estructuras, conocida principalmente por su asignación de contribuciones de propiedad a cambio de la propiedad de acciones. DownREIT y algunas otras alternativas también se han creado como ramificaciones.
En su formación, los REIT pueden optar por asumir cualquier tipo de estructura empresarial. Los REIT que cotizan en bolsa se estructurarán como corporaciones. Los REIT privados generalmente elegirán estructurarse como un fideicomiso o asociación, aunque también pueden elegir otros estados. Como la mayoría de las no corporaciones, las entidades privadas también tienen la opción de ser gravadas como corporaciones.
Lo que es primordialmente importante para cualquier REIT es que cumplen con los requisitos del Título 26 del IRC, Secciones 856-859. Cuando se cumplen estos requisitos, un REIT puede transferir todos sus ingresos a sus accionistas. Como tal, el ingreso de transferencia se considera una deducción y el REIT paga muy poco en impuestos. El requisito principal es que más del 90% del negocio pertenece a activos inmobiliarios.
Consideraciones Especiales
En lugar de vender propiedades, un propietario puede contribuir a un UPREIT a cambio de unidades. Las unidades de acciones generalmente tienen el mismo valor que la propiedad aportada. Dado que la propiedad vendida al REIT está cubierta por la Sección 721 del IRC, la transacción no crea un evento imponible.
En la conversión de propiedad a participación, los UPREIT pueden dictar disposiciones especiales. A menudo, el intercambio proporciona al vendedor unidades especiales que le permiten al vendedor de propiedades elegir cómo le gustaría adquirir el REIT. A los vendedores de propiedades se les puede permitir convertir inmediatamente las unidades en acciones REIT. También pueden estar disponibles otras opciones, como tener acciones por un mínimo de un año y luego recibir efectivo.
Una vez que un inversor vende su propiedad a una UPREIT, la UPREIT es propietaria de la propiedad y de toda la administración involucrada en ella. La gestión de UPREIT puede ser algo más compleja que los REIT básicos debido a la opción de intercambio de la Sección 721 y todas las disposiciones que vienen con ella para el nuevo titular. Los gerentes de UPREIT son responsables de administrar su cartera REIT con el propósito de generar retornos.
Las acciones de UPREIT pueden fluctuar en función de las actividades de administración, la valoración de las propiedades inmobiliarias, los acuerdos de financiación y cualquier otra transacción que ocurra. Esto puede crear volatilidad para los accionistas. Los accionistas de UPREIT generalmente tendrán una liquidez flexible que les permite convertir fácilmente sus acciones en efectivo cuando lo deseen.
Beneficios de UPREIT
Los UPREIT pueden ser una opción viable para cualquier propietario que desee vender su propiedad. Como tal, puede atraer tanto a propietarios individuales como a propietarios comerciales. Cualquier propietario que decida hacer un intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede recibir el valor de la propiedad en forma de unidades UPREIT.
Los intercambios de la Sección 721 en un UPREIT no crean un evento imponible. Sin embargo, los titulares de impuestos están sujetos a impuestos según los estándares generales de impuestos REIT. Algunos propietarios pueden optar por utilizar este tipo de inversión para la planificación del patrimonio porque posiblemente puede eludir los impuestos por completo.
Requisitos para UPREIT
Un UPREIT es un REIT bajo todas las pautas contables y fiscales estándar. Los UPREIT se crearon para permitir la contribución de la propiedad al REIT a cambio de acciones de propiedad. Por lo tanto, esta estructuración está guiada por los estándares de la Sección 721 del IRC que discute las protecciones fiscales para la propiedad para compartir intercambios. En general, cualquier REIT que permita intercambios de la Sección 721 dentro del REIT puede considerarse un UPREIT.
La mayoría de los REIT se centrarán en un segmento específico del mercado inmobiliario, aunque los estándares rectores solo dictan que la propiedad inmobiliaria y el financiamiento asociado deben representar más del 90% del negocio. Los UPREIT generalmente seguirán la misma estrategia de inversión, centrándose en un nicho inmobiliario específico.
La Sección 721 proporciona estándares rectores para la liberación de unidades de accionistas a cambio de propiedad. La Sección 721 puede ser una alternativa a los intercambios de la Sección 1031 del IRC. Los intercambios de la Sección 1031 permiten que un propietario venda su propiedad e invierta el producto en un intercambio similar para evitar impuestos.
Sin embargo, los intercambios de la Sección 1031 no están permitidos en UPREIT porque requieren intercambios similares y no permiten que la propiedad comparta intercambios de propiedad. Por lo tanto, el intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede ser atractivo. Los intercambios 721 y 1031 permiten al propietario diferir los impuestos.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT y todas las demás entidades REIT especiales son simplemente REIT en su núcleo con disposiciones especiales que les permiten una mayor flexibilidad. DownREIT permite que un inversor inmobiliario entre en una empresa conjunta con un REIT. En un DownREIT, el intercambio de unidades se basa principalmente en el valor de la propiedad en la empresa conjunta que puede crear mejores rendimientos para el titular de la empresa conjunta.
