Invertir en bienes raíces continúa siendo una de las mejores maneras de generar riqueza y reducir los impuestos. Los beneficios incluyen la capacidad de recuperar el costo de la propiedad que genera ingresos a través de la depreciación, usar los intercambios 1031 para diferir las ganancias de las inversiones inmobiliarias y pedir prestado contra el patrimonio inmobiliario para realizar inversiones adicionales o para otros fines. Además, los propietarios pueden beneficiarse de la exención de residencia personal, que protege las ganancias de la venta de una residencia personal de los impuestos sobre las ganancias de capital, así como la deducción por intereses hipotecarios. Siga leyendo para averiguar si una o una combinación de estas estrategias es adecuada para usted. (Para obtener información general, lea Invertir en bienes raíces ).
Depreciación
Puede recuperar el costo de la propiedad de alquiler que genera ingresos a través de deducciones fiscales anuales llamadas depreciación. El Código de Rentas Internas define la deducción por depreciación como una asignación razonable por agotamiento o desgaste, incluida una asignación razonable por obsolescencia.
Los inversores inmobiliarios generalmente usan un método de depreciación llamado Sistema de Recuperación de Costos Acelerado Modificado (MACRS), en el cual las propiedades de alquiler residencial y las mejoras estructurales se deprecian durante 27.5 años, mientras que los electrodomésticos y otros accesorios se deprecian durante 15 años. El gasto de depreciación a menudo resulta en una pérdida neta en propiedades de inversión, incluso si la propiedad realmente produce un flujo de caja positivo. Esta pérdida, así como los gastos, como servicios públicos y seguros, se informan en el Anexo E, formulario federal de impuestos sobre la renta 1040, y se deducen de los ingresos ordinarios.
Intercambios 1031
El intercambio 1031, llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, permite a los inversores diferir los impuestos vendiendo una propiedad de inversión y utilizando el capital para comprar otra propiedad o propiedades de igual o mayor valor. Este intercambio debe ocurrir dentro de un período de tiempo especificado. Aunque un intercambio 1031 puede incluir ampliamente varios tipos de propiedad, la gran mayoría de las transacciones se relacionan con bienes raíces. (Para conocer este tipo de intercambio, lea Smart Real Estate Transactions ).
Reglamento de propiedad
Para completar con éxito un intercambio 1031, las propiedades deben cumplir con los siguientes criterios:
- El valor agregado de las propiedades de reemplazo debe ser igual o mayor que el de las propiedades cedidas. Las propiedades incluidas en la transacción deben ser similares, lo que significa que los bienes inmuebles no pueden intercambiarse por otro tipo de activo, como un inmueble Fideicomiso de inversión (REIT). (Para obtener más información sobre REIT, lea los conceptos básicos de los impuestos REIT ) . Las propiedades intercambiadas deben mantenerse con "fines productivos en negocios o comercio" (una inversión).
Cualquier efectivo o propiedad recibida a través de la transacción que no se considere propiedad de tipo similar se considera arranque y está sujeta a impuestos. El arranque de efectivo incluye no solo efectivo sino también propiedad física, como accesorios. El arranque hipotecario se refiere a cualquier reducción de deuda que se logra a través de la transacción. Por lo tanto, el monto de la deuda asumida con la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la deuda retirada cuando se vende la propiedad cedida. (Para más información sobre intercambios similares, lea Trade Properties para mantener al taxista a raya ).
Reglamento de inversores
El inversor debe utilizar un intermediario calificado. Un intermediario calificado es un agente que facilita el proceso de intercambio 1031, principalmente al retener los ingresos netos de la propiedad cedida antes de que se reinviertan en la propiedad de reemplazo. Solo un intermediario calificado puede retener esos fondos durante el intercambio. La Federación de Acomodadores de Intercambio detalla el papel que juega el intermediario calificado en el proceso de intercambio 1031.
El inversor está sujeto a dos plazos:
- Cuarenta y cinco días después de la venta de la propiedad cedida, debe entregar una lista escrita de la propiedad de reemplazo calificada a una parte calificada en el intercambio, generalmente el intermediario. También hay varias reglas que limitan el número de propiedades que se pueden identificar. Además, debe comprar el valor agregado de los activos de reemplazo calificados dentro de los 180 días posteriores a la venta del activo cedido o 180 días después de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos para ese año, lo que ocurra primero.
Intercambio 1031, paso a paso
En una transacción típica, un inversor decide vender una propiedad de inversión e invertir el producto de cualquier ganancia en otra propiedad.
- Para lograr esto de una manera eficiente desde el punto de vista fiscal, el inversor celebra un acuerdo de intercambio 1031 con un intermediario calificado y pone a la venta la propiedad original. Al mismo tiempo, el inversionista comienza a buscar propiedades de reemplazo. El día que el inversionista vende la propiedad original (la propiedad cedida), los ingresos netos después de pagar todos los gastos se envían a una cuenta especial establecida por el intermediario calificado. luego entra en el período de identificación y tiene exactamente 45 días para producir una lista de propiedades de reemplazo calificadas y 180 días para cerrar la propiedad de reemplazo durante el período de intercambio. Utilizando todo el producto de la venta de la propiedad cedida, el inversionista cierra el nueva propiedad o propiedades de inversión. El intermediario calificado transfiere esos fondos a la compañía de títulos, se cierra la cuenta especial y se completa la transacción.
Préstamo contra el valor acumulado de la vivienda
Los inversores que han acumulado un capital considerable en su casa personal o en una propiedad de inversión pueden simplemente optar por refinanciar sus propiedades y extraer capital para realizar inversiones adicionales, mejorar la casa o para otros fines. Las regulaciones varían de estado a estado.
En un escenario típico, un prestamista prestará el 80% del préstamo combinado al valor o el 50% del valor justo de mercado de la propiedad, lo que sea menor. Por ejemplo, en una propiedad de $ 240, 000 con un préstamo de $ 100, 000, lo máximo que un prestatario podría extraer es $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).
La capacidad de endeudarse también dependerá de la calificación crediticia del prestatario, su relación existente de deuda a capital y su relación de deuda a ingresos. Si bien esta estrategia es un poco más arriesgada, para aquellos que pueden manejar la deuda adicional, puede ayudar a generar riqueza sin tener que entrar en un intercambio 1031 o vender una propiedad. (Para obtener más información sobre los préstamos con garantía hipotecaria, lea El préstamo con garantía hipotecaria : qué es y cómo funciona ).
Impuestos diferidos sobre la venta de una casa
Las ganancias por la venta de la residencia personal principal del contribuyente están excluidas del impuesto sobre las ganancias de capital de hasta $ 500, 000 para parejas casadas y $ 250, 000 para personas solteras si el contribuyente ha vivido en el hogar durante dos de los últimos cinco años. Además, en caso de que las ganancias de la venta de la residencia principal de un contribuyente sean mayores que esas exclusiones, el contribuyente también puede invertir esa parte a través de un intercambio 1031.
Los inversores que viven en áreas donde los valores de las viviendas se están apreciando pueden usar una estrategia de negociación para construir su riqueza personal y minimizar los impuestos al mismo tiempo. (Para obtener más información sobre las implicaciones fiscales de vender su casa, lea ¿La venta de su casa lo dejará con un shock fiscal? )
Deducción de intereses hipotecarios
Los propietarios de viviendas pueden deducir la parte de sus hipotecas atribuible a los pagos de intereses en sus declaraciones de impuestos. Estos pagos son más altos durante los primeros años de la hipoteca y disminuyen gradualmente a medida que se cancela la hipoteca. (en La deducción de impuestos de interés hipotecario ).
La línea de fondo
Hay muchas opciones disponibles para el propietario de bienes raíces que está buscando vender mientras minimiza la responsabilidad fiscal.
- Un intercambio 1031 permite que los retornos de una venta se reinviertan en propiedades similares. Un préstamo con garantía hipotecaria aprovecha directamente el valor de la propiedad y puede utilizarse para una variedad de propósitos. La venta de una residencia principal es elegible para tratamiento fiscal especial. Los intereses hipotecarios pueden deducirse en el momento fiscal.
Su situación personal determinará cuál de estas opciones es la adecuada para usted, pero cualquiera de ellas lo ayudará a aprovechar al máximo su inversión inmobiliaria.
Para lecturas relacionadas, vea A Tax Primer para propietarios de viviendas .
