Algunos prestatarios hipotecarios solo tienen dos cosas en mente: "¿Cuánto puedo pagar?" y "¿Cuáles serán mis pagos mensuales?" Maximizan sus finanzas de la deuda hipotecaria y utilizan una hipoteca de amortización negativa o de interés solamente para minimizar sus pagos mensuales. Luego, confían en la apreciación del precio de la vivienda para eclipsar los riesgos asociados con un saldo hipotecario constante o en aumento.
En muchos casos, si estos propietarios tienen la suerte de acumular algo de capital en sus hogares, vuelven a maximizar sus finanzas a través de un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciaciones en efectivo y luego usan las ganancias para hacer compras adicionales, pagar la deuda del consumidor, o incluso hacer inversiones adicionales. ¿Suena arriesgado? Es., le mostraremos cómo asegurarse de que tiene una hipoteca que puede pagar y generar capital mediante el pago rápido.
Hacer que la hipoteca matemática sume
Cada hipoteca tiene un cronograma de amortización. Un cronograma de amortización es una tabla que establece cada pago hipotecario programado en un orden cronológico que comienza con el primer pago y termina con el pago final. (Para ver las amortizaciones, consulte Comprender la estructura de pago de la hipoteca y tomar una decisión hipotecaria basada en el riesgo ).
En el cronograma de amortización, cada pago se divide en un pago de intereses y un pago de principal. Al principio del cronograma de amortización, un gran porcentaje del pago total es interés, y un pequeño porcentaje del pago total es principal. A medida que paga su hipoteca, la cantidad asignada a intereses disminuye y la cantidad asignada a capital aumenta.
El cálculo de la amortización se entiende más fácilmente dividiéndolo en tres partes:
Parte 1 - Columna 5: Pagos mensuales totales
El cálculo del pago mensual total se muestra mediante la siguiente fórmula.
A = 1− (1 + i) −nPi donde: A = monto del pago periódico P = saldo de capital restante de la hipoteca i = tasa de interés periódica
Parte 2 - Columna 6: Interés periódico
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Figura 1
El cálculo del interés periódico cobrado se calcula como se muestra a continuación:
La tasa de interés periódica (columna 3) x el saldo de capital restante (columna 4)
Nota: La tasa de interés que se muestra en la Columna 3 es una tasa de interés anual. Debe dividirse por 12 (meses) para llegar a la tasa de interés periódica.
Parte 3 - Columna 7: Pagos de capital
El cálculo del pago periódico principal se muestra en la siguiente fórmula.
El pago total (Columna 5) - el pago periódico de intereses (Columna 6)
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Figura 2
La Figura 2 muestra un cronograma de amortización para una hipoteca de tasa fija de 8% a 30 años. Por el bien del espacio, solo se muestran los primeros cinco y los últimos cinco meses.
El cronograma de amortización demuestra cómo pagar $ 300 adicionales cada mes hacia el saldo de capital de la misma hipoteca que se muestra en la Figura 1 acortará la vida de la hipoteca a aproximadamente 21 años y 10 meses (262 meses totales versus 360) y reducirá el monto total de intereses pagados durante la vida de la hipoteca por $ 209, 948.
Como puede ver, el saldo principal de la hipoteca disminuye en más de los $ 300 adicionales que le tira cada mes. Le ahorra más dinero al reducir los meses de intereses cobrados en el plazo restante.
Por ejemplo, si se pagaron $ 300 adicionales cada mes durante 24 meses al comienzo de una hipoteca a 30 años, el monto adicional por el cual se reduce el saldo del capital principal es mayor de $ 7, 200 (o $ 300 x 24). El monto real ahorrado al pagar los $ 300 adicionales por mes al final del segundo año es de $ 7, 430.42. Se ha ahorrado $ 200 en los primeros dos años de su hipoteca, ¡y los beneficios solo aumentan a medida que aumentan a lo largo de la vida de la hipoteca!
Esto se debe a que cuando los $ 300 adicionales se aplican al saldo principal de la hipoteca cada mes, se aplica un mayor porcentaje del pago hipotecario programado al saldo principal de la hipoteca en los meses siguientes. (Obtenga más información sobre los pagos de la hipoteca en nuestro tutorial sobre Hipotecas Básicas ).
Los verdaderos beneficios de hacer pagos hipotecarios acelerados
Los verdaderos beneficios de realizar los pagos acelerados se miden calculando lo que se ahorra frente a lo que se entrega. Por ejemplo, en lugar de hacer un pago adicional de $ 300 por mes para la hipoteca que se muestra arriba, los $ 300 podrían usarse para hacer otra cosa. Esto se llama un análisis de costo-beneficio.
Digamos que el consumidor con la hipoteca que se muestra en los cronogramas de amortización anteriores está tratando de decidir si realizar los pagos hipotecarios acelerados de $ 300 por mes. El consumidor está considerando tres opciones como se muestra a continuación. Para cada opción, calcularemos los costos frente a los beneficios, o lo que se puede ahorrar frente a lo que se entrega. (Por el bien de este ejemplo, vamos a suponer que apalancar cualquier capital en la casa a través de un préstamo con garantía hipotecaria no es una opción. También vamos a ignorar la deducibilidad fiscal del interés hipotecario, lo que podría cambiar los números ligeramente.)
Las tres opciones del propietario incluyen:
- Obtener un préstamo de consumo a cinco años de $ 14, 000 a una tasa de interés del 10% para comprar un bote. Pagar una deuda de tarjeta de crédito de $ 12, 000 que conlleva una tasa anual del 15% (compuesto diariamente). Invertir en el mercado de valores.
Opción 1: comprar un barco
La decisión de comprar un barco es una cuestión de placer y de economía. Un bote, al igual que muchos otros "juguetes" de consumo, es un activo que se deprecia. Agregar la deuda del hogar para comprar un activo depreciante ilíquido agrega riesgo al balance general del hogar. Este consumidor tiene que sopesar la utilidad (placer) obtenida de ser propietario de un barco versus la verdadera economía de la decisión.
Podemos calcular que un préstamo de $ 14, 000 para la embarcación a una tasa de interés del 10% y un plazo de cinco años tendrá pagos mensuales de $ 297.46.
