La titulización de hipotecas de alto riesgo en valores respaldados por hipotecas (MBS) y obligaciones de deuda garantizadas (CDO) fue un factor importante que contribuyó en la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Los MBS y CDO de alto riesgo eran atractivos para los inversores debido a las tasas de interés más altas que ofrecían frente a los activos respaldados por hipotecas de primer nivel. Los prestatarios de alto riesgo con crédito menos que perfecto tenían tasas de interés más altas en sus hipotecas debido al mayor riesgo de incumplimiento. Además, se otorgaron muchos préstamos con hipotecas de tasa ajustable que luego agregaron una gran cantidad de combustible a la crisis hipotecaria.
Durante este tiempo, los prestamistas agruparon las hipotecas de alto riesgo en MBS y CDO. Estos productos financieros a menudo recibieron altas calificaciones de las agencias de crédito. Los tramos de estos valores se vendieron luego a inversores desprevenidos, que no estaban al tanto del riesgo asociado con ellos. Los tramos de menor calidad ofrecían tasas de interés más altas, pero absorbieron las primeras pérdidas asociadas con las hipotecas impagas antes de los tramos senior.
Los préstamos de alto riesgo causaron un aumento dramático en el crédito hipotecario disponible. Muchos préstamos se otorgaron a prestatarios que anteriormente habrían tenido dificultades para obtener hipotecas debido a puntajes de crédito por debajo del promedio. Los prestamistas privados ganaron mucho dinero al agrupar y vender las hipotecas de alto riesgo. Sin embargo, el riesgo de ejecución hipotecaria aumentó con la relajación de los estándares de crédito. Los prestamistas y los compradores asumieron incorrectamente que los valores inmobiliarios eran impermeables a una recesión. La etiqueta privada MBS proporcionó mucho del capital necesario para las hipotecas de alto riesgo. Alrededor del 80% de los préstamos de alto riesgo se realizaron con MBS de marca propia en 2006. En marzo de 2007, el valor de las hipotecas de alto riesgo se valoró en alrededor de $ 1.3 billones. Las hipotecas emitidas por prestamistas privados tenían mayor riesgo ya que no estaban respaldadas por el gobierno, como las de Freddie Mac y Fannie Mae.
El mercado inmobiliario se disparó, con más compradores subiendo los precios de las casas disponibles. Los mercados de bienes raíces en Florida, Arizona y el área de Las Vegas estuvieron muy calientes durante este tiempo. Al principio, los prestatarios de alto riesgo que se atrasaban podían refinanciar sus hipotecas en función de valores de propiedad más altos o podían vender casas con ganancias. La cantidad de riesgo para las hipotecas de alto riesgo no era un problema en este momento.
Solo cuando los valores de las propiedades comenzaron a disminuir, comenzaron a aparecer problemas. Las hipotecas de tasa ajustable comenzaron a restablecerse a tasas más altas, y la morosidad hipotecaria creció sustancialmente. El incumplimiento en las hipotecas de alto riesgo llevó a más problemas. Para agosto de 2008, alrededor del 9% de todas las hipotecas en los Estados Unidos estaban en mora. MBS y CDO comenzaron a perder valor con las tasas de incumplimiento más altas. Freddie Mac y Fannie Mae fueron capturados por el gobierno en 2008 cuando comenzaron a darse cuenta de grandes pérdidas. Las ejecuciones hipotecarias y las recuperaciones aumentaron, y se colocaron más propiedades en el mercado a medida que los bancos intentaron liquidar sus inventarios. Esto deprimió los valores de las propiedades aún más, lo que condujo a una espiral descendente para el mercado inmobiliario. Algunos prestatarios intentaron ventas cortas para sus hipotecas subacuáticas, pero a menudo encontraron que los prestamistas eran difíciles de trabajar o no estaban dispuestos a negociar.
Perspectiva del asesor
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, Nueva York, NY
Podría escribir un libro sobre este tema porque trabajé en el negocio durante muchos años y me faltaba mucho en un fondo de cobertura en el que trabajé durante la crisis financiera.
La titulización es el paquete de préstamos o arrendamientos y existe desde la década de 1980. La titulización realmente despegó en la década de 1990 y explotó en la década de 2000 en términos de volumen de emisión. Usado sabiamente, es una forma muy efectiva de financiamiento para los suscriptores de préstamos y arrendamientos (automóviles, hipotecas, tarjetas de crédito, etc.).
Las titulizaciones poseían los préstamos hipotecarios de alto riesgo que eventualmente incumplieron y causaron una crisis bancaria. El número de préstamos originados en el período 2000-2006 fue inusualmente grande porque tuvimos una burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos. Los bancos que mantenían estas titulizaciones como inversiones perdieron decenas de miles de millones de dólares, lo que casi provocó el colapso del sistema bancario estadounidense. El dinero de rescate proporcionado por el gobierno de los Estados Unidos preservó el sistema bancario que tenemos hoy.
