Una fuerte desaceleración en el mercado de la vivienda ha llevado a la preocupación de que una repetición de la crisis de alto riesgo de 2007-2008 se esté gestando, pero el economista del Premio Nobel que predijo que la crisis cree que tales temores son exagerados hoy. Si bien señaló que los precios de las viviendas han aumentado desde 2012, el profesor Robert Shiller, de la Universidad de Yale, dijo a CNBC: "Una burbuja inmobiliaria no es muy evidente… No es lo mismo. Es más plácido". Agregó: "No espero un giro brusco en el mercado inmobiliario en este momento".
El ETF de SPDR Homebuilders (XHB) se desplomó un 81% entre el 17 de marzo de 2006 y el 9 de marzo de 2009, según los precios de cierre ajustados de Yahoo Finance. Este año, a partir del cierre del 29 de octubre, ha caído un 32% desde su máximo establecido en 52 semanas en el comercio intradía del 24 de enero. Algunos signos recientes de estrés en el mercado inmobiliario se resumen en la tabla a continuación.
| Aumento de las tasas hipotecarias |
| Aumento de los precios de la vivienda |
| La caída de los precios de las acciones relacionadas con la vivienda |
| La vivienda comienza a bajar |
| Bajan ventas de casas nuevas |
| Personas que permanecen en casas antiguas por más tiempo. |
Fuentes: CNBC, MarketWatch, Goldman Sachs
Relevancia para los inversores
Una burbuja en los precios de la vivienda y el posterior colapso de las hipotecas de alto riesgo fueron factores clave que impulsaron la crisis financiera más amplia de 2008. Los precios de la vivienda se dispararon en un frenesí especulativo, las instituciones de crédito fueron indebidamente laxas en la concesión de crédito, muchos compradores de vivienda asumieron hipotecas que estaban más allá de su largo plazo. capacidades a plazo para financiar, y eventualmente una ola de incumplimientos por parte de los prestatarios amenazó la solvencia de algunas instituciones financieras clave. Esto, a su vez, condujo a una severa disminución de la liquidez, un colapso del mercado de valores y una colapso de la economía mundial.
Shiller había previsto una cadena de eventos en este sentido cuando otras figuras notables en finanzas y economía, como el ex presidente de la Junta de la Reserva Federal, Alan Greenspan, no creían que se estuviera gestando una burbuja inmobiliaria. Los recuerdos de 2007-08 están generando la preocupación de que un enfriamiento del mercado inmobiliario podría representar una burbuja en las etapas iniciales de estallido.
"La crisis subprime fue un evento que hizo historia", dijo Shiller a CNBC, señalando que incluía el movimiento más fuerte hacia arriba y hacia abajo en los precios de la vivienda en la historia de Estados Unidos. Mejor conocido por desarrollar la relación CAPE para analizar las valoraciones del mercado de valores, Shiller también es el co-desarrollador del índice de precios de viviendas Case-Shiller. El último lanzamiento, en septiembre, mostró una desaceleración de los aumentos del precio de la vivienda en julio, según CNBC. No obstante, el precio promedio de una nueva casa ha aumentado en más del 60% desde finales de 2011, según CBS News.
"No espero un giro brusco en el mercado inmobiliario en este momento". —Robert Shiller, economista del Premio Nobel
La tasa de referencia de la hipoteca de tasa fija a 30 años ahora es de alrededor del 5%. Este es el nivel más alto desde 2011, según un informe reciente de Goldman Sachs, que agrega que el Índice de Asequibilidad de la Vivienda está cerca de su nivel más bajo en 10 años. En septiembre, las viviendas iniciadas cayeron un 5, 3% y las ventas de viviendas nuevas un 5, 5% desde agosto, según Goldman. En comparación con septiembre de 2017, las ventas de viviendas nuevas disminuyeron un 13%, según los datos de la Oficina del Censo de los EE. UU. Citados por CNBC.
Los jóvenes de 25 a 34 años de la llamada generación milenaria tienen una tasa de propiedad de la vivienda que es aproximadamente un 8% más baja que la de los baby boomers y la gente de la Generación X a edades similares, según datos del Urban Institute citados por CBS. La alta deuda de préstamos estudiantiles y el bajo crecimiento de los salarios son factores detrás de la baja tasa de propiedad de la vivienda entre los millennials, lo que lleva a aproximadamente 3.4 millones menos de propietarios de viviendas en todo el país que de otro modo habrían sido el caso, según las mismas fuentes.
Mientras tanto, la tenencia promedio de las personas en sus hogares está aumentando, en parte en respuesta al problema de asequibilidad con las nuevas viviendas, informa MarketWatch. Según el análisis de Attom Data Solutions, ese informe indica que el hogar promedio existente que cambió de manos en el 3T 2018 estuvo ocupado por su propietario anterior durante 8.23 años, casi el doble del tiempo en el año 2000, cuando comienzan los datos de Attom. La misma historia cita datos de CoreLogic que indican que 2.2 millones de propietarios de viviendas tienen hipotecas subacuáticas, que deben más de lo que valen las casas, y que otros 550, 000 tienen una plusvalía de menos del 5%, lo que significa que es probable que las comisiones de los corredores de bienes raíces y otros costos de transacción déjelos sin ganancias en una venta.
Mirando hacia el futuro
Una medida contraria podría ser invertir en acciones relacionadas con la vivienda. Sin embargo, un mercado bajista severo o una recesión económica provocaría aún más pérdidas. Además, un estudio de Fannie Mae citado por proyectos de CBS declaró que, a menos que aumente la demanda de los millennials, los baby boomers que envejecen y que buscan reducir su tamaño podrían tener que aceptar precios aún más bajos para su hogar existente, lo que deprime aún más el mercado inmobiliario.
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