En el apogeo del auge inmobiliario en 2004 y 2005, los prestamistas solían bromear diciendo que "todo lo que necesita para obtener una hipoteca es respirar". Los tiempos han cambiado. Entre la debacle del mercado inmobiliario y la crisis bancaria, los estándares para la aprobación de préstamos se han endurecido mucho más allá de la respiración. (Para lecturas relacionadas, eche un vistazo a 4 factores clave que impulsan el mercado inmobiliario ).
TUTORIAL: Indicadores económicos para saber
Si bien puede ser más difícil calificar para una hipoteca hoy en día, el proceso, en muchos sentidos, es simplemente un regreso a los días previos al auge de la vivienda cuando los consumidores debían demostrar sus ingresos y activos, demostrar su capacidad para pagar el préstamo y tener ahorros suficientes para un anticipo y reservas de efectivo.
Requisitos para el pago inicial Los días de préstamos ampliamente disponibles sin pago inicial se han ido para la mayoría de los compradores. En medio del auge inmobiliario, los préstamos sin pago inicial estaban fácilmente disponibles, pero en estos días los préstamos convencionales requieren un pago inicial del 5 al 15%. Los préstamos FHA asegurados por el gobierno requieren un pago inicial del 3.5% para los compradores calificados, pero aquellos con un puntaje de crédito inferior a 580 deben hacer un pago inicial del 10%. Los préstamos VA, disponibles para miembros de las fuerzas armadas y veteranos, están disponibles sin pago inicial. El programa de préstamos del USDA, disponible para residentes en áreas rurales designadas, tampoco ofrece préstamos de anticipo. (Obtenga más información sobre los préstamos VA en Las ventajas únicas de las hipotecas VA ).
Tipos de préstamos Los prestatarios solían poder solicitar una variedad de productos hipotecarios, como préstamos de interés solamente y ARM de opciones. Si bien los préstamos de interés solo rara vez están disponibles hoy en día, las opciones ARM han desaparecido por completo. Los préstamos simples de tasa fija son los más populares para la mayoría de los prestatarios en la actualidad, seguidos de ARM híbridos con una tasa fija de uno a diez años, seguidos de una tasa que se ajusta anualmente. (acerca de las opciones ARM en las opciones ARM: ¿Sueño americano o pesadilla hipotecaria? )
Puntajes de crédito Los prestamistas de hoy confían más que antes en su puntaje de crédito para determinar no solo si califica para una hipoteca sino también para establecer su tasa de interés. Si bien los prestamistas varían, la mayoría dice que se requiere un puntaje de crédito de 680 para ser aprobado para un préstamo convencional. Los requisitos de préstamo de la FHA son un poco más flexibles, y algunos prestamistas (pero no todos) aprobarán un préstamo de la FHA para un consumidor con una calificación crediticia de 620 o menos. Muchos requieren un puntaje de 640 para un préstamo de la FHA. Es probable que se aprueben los prestatarios con un puntaje de crédito de 720 o 740 o superior, dependiendo de otras circunstancias financieras. Las tasas de interés se establecen en niveles, con las mejores tasas de interés para los prestatarios con los puntajes de crédito más altos.
Verificación En el apogeo del auge de la vivienda, muchos prestamistas estaban aprobando "préstamos sin verificación de ingresos / sin documentación", pero estos son prácticamente imposibles de encontrar hoy en día. Los prestatarios deben demostrar sus ingresos con dos años de declaraciones de impuestos y necesitarán extractos bancarios para demostrar que tienen activos y reservas de efectivo. El dinero que se usa para el pago inicial y los costos de cierre debe tener un registro en papel que muestre de dónde proviene, ya que existen reglas sobre la capacidad de usar fondos de regalo.
Empleo Hace unos años, los prestamistas estaban aprobando préstamos de "ingresos declarados", pero ahora los prestamistas se toman el tiempo para verificar el empleo y están analizando cuidadosamente la estabilidad laboral como parte del proceso de aprobación. Las aprobaciones de hipotecas son mucho más difíciles para los solicitantes independientes que deben demostrar un flujo constante de ingresos y la viabilidad del negocio.
Ratios Otro movimiento más restrictivo para los prestatarios hoy en día es la relación deuda-ingreso. En los días de pautas más flexibles, los prestamistas estaban más dispuestos a estirar las relaciones de deuda a ingresos hasta en un 50% si los prestatarios parecían tener la capacidad de pagar el préstamo. La mayoría de los prestamistas ahora limitan a los prestatarios a un pago de vivienda del 31 al 33% del ingreso bruto mensual y una deuda general del 43 al 45%. A veces, un puntaje de crédito alto o reservas de efectivo significativas o un pago inicial alto permitirán a los prestatarios superar estas pautas, pero los prestamistas están mucho menos dispuestos a expandir estos índices que en el pasado.
Verificaciones de crédito adicionales Como parte de sus nuevas pautas más estrictas, los prestamistas a veces vuelven a verificar su crédito después de la aprobación de un préstamo, pero antes de la fecha de liquidación del préstamo como una protección adicional para su inversión. Los prestatarios deben tener mucho cuidado para evitar el uso de sus tarjetas de crédito, solicitar crédito adicional o cambiar de trabajo durante el período crucial entre la aprobación de un préstamo y la liquidación.
El resultado final Todas estas nuevas reglas y cambios en el proceso de la hipoteca significan que una cosa más ha cambiado desde la crisis bancaria: las aprobaciones de préstamos toman más tiempo. Los prestamistas ahora deben verificar cuidadosamente cada detalle de la solicitud de préstamo junto con una evaluación, por lo que los prestatarios deben estar preparados para un período de solicitud de liquidación de al menos 30 días, pero a menudo de 45 a 60 días. Si bien esto puede ser frustrante, todo es parte de un esfuerzo renovado entre los prestamistas para evaluar cuidadosamente a los solicitantes de préstamos. (Para leer más, también revise el puntaje de crédito más alto: ¿es posible obtenerlo? )
