¿Qué es un cambio de hipoteca?
La refundición de una hipoteca, también denominada refundición de un préstamo, es una característica en algunos tipos de hipotecas donde los pagos restantes se vuelven a calcular en función de un nuevo programa de amortización. Durante una reestructuración de la hipoteca, el prestatario paga una gran suma hacia su principal, y su hipoteca se recalcula en función del nuevo saldo. Algunas hipotecas tienen una fecha de relanzamiento programada, que es la fecha en que el prestamista calculará un nuevo cronograma de amortización basado en el saldo y el plazo del principal restante de la hipoteca.
Para llevar clave
- Una refundición de hipoteca o de préstamo es cuando un prestatario paga una gran suma hacia el principal de su hipoteca, lo que resulta en que el prestamista recalcule el préstamo en función del nuevo saldo. Cuando el prestamista recalcula el préstamo, creará un nuevo programa de amortización, que es un tabla de pagos de préstamos que muestra el capital e intereses que comprende cada pago hasta que el préstamo se pague en su totalidad. El principal beneficio para el prestatario de reembolsar una hipoteca es la oportunidad de reducir los pagos mensuales. Préstamos de amortización negativa u opción de hipotecas de tasa ajustable (opción ARM) con frecuencia tienen una cláusula de refundición de hipotecas como parte del contrato de préstamo.
Cómo funciona una refundición de hipotecas
Para el prestatario, el beneficio principal de relanzar una hipoteca es reducir los pagos mensuales. La refundición también reduce la cantidad de intereses que el prestatario pagará durante la vigencia del préstamo. También puede ser una opción más cómoda que la refinanciación. Con un refinanciamiento, reemplaza su hipoteca actual con un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser costoso y depende de su solvencia. Un cambio de hipoteca no implica una verificación de crédito y continúa con la hipoteca original.
Por otro lado, refinanciar una hipoteca significa pagar el préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Hay muchas razones por las cuales los propietarios refinancian.
- La oportunidad de obtener una tasa de interés más baja. Para acortar el plazo de su hipoteca. El deseo de pasar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o viceversa. Una oportunidad de aprovechar el capital de una casa para financiar un compra grande. El deseo de consolidar la deuda.
A diferencia de la refinanciación de una hipoteca, la reformulación de una hipoteca no reducirá la tasa de interés de su hipoteca.
Tipos de hipotecas que pueden ser refundidas
Préstamos de amortización negativa
La refundición de hipotecas se puede incluir en los términos del préstamo y se asocia con un préstamo de amortización negativo. Un préstamo con amortización negativa tiene una estructura de pago que permite un pago programado que es menor que el cargo por intereses del préstamo. Cuando un pago es menor que el cargo por intereses en ese momento, crea intereses diferidos. El monto del interés diferido creado se agrega al saldo de capital del préstamo, lo que lleva a una situación en la que el capital adeudado aumenta con el tiempo en lugar de disminuir.
Debido a este aumento del principal, las hipotecas de amortización negativa requieren que el préstamo se reembolse en algún momento para que se cancele al final de su plazo programado. Además, las hipotecas de amortización negativa tienen factores desencadenantes que pueden provocar una refundición no programada. Por ejemplo, si el saldo de capital del préstamo alcanza un límite establecido a través de la amortización negativa, se desencadena una reestructuración de la hipoteca.
Opción de hipotecas de tasa ajustable (opción ARM)
Las hipotecas de amortización negativa también se conocen como hipotecas con tasa de interés ajustable (opción ARM). Estas hipotecas brindan a los prestatarios opciones que incluyen pagar todo el capital e intereses o pagar solo parte de los intereses. Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría terminar fácilmente con más deuda a largo plazo que antes. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drástica y rápidamente según el mercado.
Ejemplo de refundición de hipoteca
Incluso si una hipoteca no tiene una opción de refundición incluida, puede acercarse a su prestamista para ver si una reforma hipotecaria lo beneficiará. Una refundición de préstamo puede reducir sus pagos mensuales. Al pagar una suma global y cambiar su hipoteca, puede reducir los costos de su vivienda; mientras que si envía una suma global sin refundir, reducirá su saldo pero sus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.
Como ejemplo, tiene una hipoteca de tasa fija de $ 500, 000 a 30 años con una tasa de interés del 4%. Su pago combinado de intereses y capital es de $ 2, 338 por mes. Después de cinco años, recibirá una suma global inesperada de $ 375, 000. Sin embargo, si decide usar esa suma global para pagar la hipoteca sin cambiar la hipoteca, continuaría pagando $ 2, 338 al mes. Si relanza el préstamo durante los 25 años restantes de la hipoteca, el pago mensual se reduciría a $ 1, 507.
