¿Qué es una opción de pago ARM?
Un ARM con opción de pago es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) de ajuste mensual, que permite al prestatario elegir entre varias opciones de pago mensual, que incluyen las siguientes:
- Un pago de amortización total de 30 o 40 años Un pago de amortización total de 15 años Un pago de interés solamente Un pago mínimo o un pago de cualquier monto mayor que el mínimo
La opción de pago mínimo se calcula en función de una tasa de interés de inicio temporal inicial. Si bien esta tasa de interés de inicio temporal está vigente, esta es la única opción de pago disponible. Es un pago totalmente amortizador. Después de que expire la tasa de interés de inicio temporal, el monto mínimo de pago sigue siendo una opción de pago mensual; sin embargo, cada vez que se realiza un pago, que es inferior al pago programado de solo interés, se crea un interés diferido.
Comprensión de la opción de pago ARM
Las ARM de opciones de pago tienen un gran riesgo de shock de pago. Los pagos mensuales pueden aumentar por varias razones, incluida una refundición no programada cuando se alcanza un límite de amortización negativo. La tasa de interés totalmente indexada es importante en este cálculo. La tasa de amortización negativa es una función del pago de interés solamente (basado en la tasa de interés totalmente indexada) y el pago mínimo. Si el interés totalmente indexado aumenta sustancialmente, la tasa de amortización negativa aumenta cuando se realiza el pago mínimo, lo que aumenta la probabilidad de que se alcance el límite de amortización negativo y se reembolse la hipoteca.
Advertencias de las opciones de pago ARM
Para evitar aumentar sustancialmente el monto de la deuda que se adeuda en una hipoteca, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con una opción de pago ARM. Si bien popular en el período previo a la crisis hipotecaria, las ARM de opciones de pago más tarde fueron criticadas. La naturaleza de este tipo de hipoteca permitió a los prestatarios hacer pagos más pequeños, que creían que podían acomodar, pero la deuda general de la hipoteca continuó creciendo en lugar de disminuir el saldo.
Después de la crisis hipotecaria, salió a la luz que algunos prestamistas ofrecieron opciones de pago ARM a los prestatarios que de otro modo no calificarían para comprar las viviendas para las que estaban utilizando este financiamiento. Aunque estas hipotecas podrían cubrir los precios de venta de las viviendas, la forma en que la deuda podría aumentar si el prestatario no pagara los intereses y reducir el saldo del capital significaba que, inevitablemente, los prestatarios que no podían pagar la deuda entrarían en incumplimiento.
Hay beneficios para las ARM de opciones de pago, en particular para los especuladores inmobiliarios que buscan realizar inversiones a corto plazo en propiedades, especialmente si tienen la intención de restaurar y volver a poner las propiedades en el mercado a corto plazo.
