Tabla de contenido
- Pros y contras de las subastas
- Propiedades de ejecución hipotecaria
- Impuesto sobre la propiedad por defecto
- Asistir a la subasta
- Encontrar subastas inmobiliarias
- Datos de servicio de listado múltiple
- Lo que los licitantes deben saber
- Accediendo a una propiedad
- Condición e inspecciones
- Opciones de pago: planifique con anticipación
- Reclamaciones, gravámenes y ocupantes
- La línea de fondo
Buscando adquirir una propiedad? No tiene que limitarse a los canales tradicionales de buscar listados de bienes raíces y trabajar con agentes de bienes raíces. También puede comprar una propiedad en una subasta.
¿Debe comprar una casa en una subasta?
Lo que necesitas saber
- Comprar una casa en una subasta es más riesgoso que comprar a través del proceso habitual. Es vital estar bien educado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces. Puede encontrar subastas de casas a través de los gobiernos locales, agentes de bienes raíces y sitios en línea como RealtyTrac y Auction.com. Las propiedades de subasta a menudo no permiten una inspección de la casa ni ninguna forma legal para ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en mal estado, quédese con las subastas que le permiten inspeccionar la propiedad antes de ofertar. Revise y comprenda todas las reglas de la subasta y haga su debida diligencia sobre cualquier propiedad que le interese, por ejemplo, buscando reclamos, gravámenes y ocupantes, antes de ofertar por él.
Pros y contras de las subastas
Los beneficios de comprar en una subasta incluyen ampliar sus opciones y posiblemente comprar con un descuento. Es posible que tenga menos competencia para comprar una propiedad en comparación con la compra tradicional, pero también se enfrentará a un grupo diferente de compradores potenciales, a menudo, inversores experimentados.
Quizás el mayor riesgo de comprar en una subasta es que tendrá un conocimiento limitado de las propiedades en venta, lo que hace que un paso en falso costoso sea una posibilidad muy real. Y, como con cualquier compra de bienes raíces, deberá leer, comprender y firmar muchos documentos (idealmente con la ayuda de un abogado de bienes raíces).
La tradición inmobiliaria es rica en historias de casas compradas en una subasta por muy por debajo del valor de mercado, y existen tales negocios. Sin embargo, las subastas son generalmente una forma más riesgosa de adquirir propiedades que comprar a través del proceso habitual. Esa realidad hace que sea de vital importancia estar bien educado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces y ser prudente sobre las propiedades en las que considera ofertar.
"Muchas personas creen incorrectamente que las casas de subastas son un buen negocio", dice John Myers, agente de bienes raíces y agente calificado de Myers & Myers Real Estate en Albuquerque, NM "Algunas casas de subastas son un buen negocio y otras pueden ser un gran error ".
Para ayudarlo a evitar cometer un gran error, este artículo explicará los conceptos básicos de las subastas de propiedades residenciales para que pueda decidir si esta opción podría funcionar para usted, si desea vivir en la propiedad o usarla únicamente como una inversión.
Propiedades de ejecución hipotecaria
Cuando un propietario no ha pagado la hipoteca durante al menos unos meses, puede caer en incumplimiento y terminar en el proceso de ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, el banco presenta un aviso de incumplimiento con el registrador del condado. Si el propietario no paga el saldo adeudado, o renegocia la hipoteca con el prestamista, el prestamista puede poner la casa en subasta y obligar al propietario a no pagar. Estas subastas de ejecución hipotecaria son realizadas por fiduciarios contratados por el banco.
Impuesto sobre la propiedad por defecto
Otra forma en que una casa termina en el bloque de subastas es cuando el propietario no paga los impuestos a la propiedad evaluados. En estos casos, es la autoridad tributaria impaga, más que el banco, la que confisca la propiedad. La subasta de gravámenes fiscales resultante es realizada por un sheriff local, secretario o la oficina del contralor de la autoridad local o del condado.
Asistir a la subasta
Independientemente del tipo de subasta, estos eventos pueden llevarse a cabo en ubicaciones físicas, como los juzgados del gobierno local y las salas de conferencias de los hoteles, y estas subastas en persona se completan rápidamente. Las subastas de bienes raíces también se realizan cada vez más en línea, y las subastas en línea pueden durar días o semanas.
Comprar casas en una subasta ha sido y seguirá siendo popular, según Earl White, cofundador de House Heroes LLC, una compañía de inversión en bienes raíces de Florida que compra casas, condominios y terrenos vacantes residenciales. "Los ocupantes propietarios con un presupuesto y los profesionales de bienes raíces migran a fuentes donde hay menos competencia", dice. “Naturalmente, las propiedades de subastas generan menos ofertas, lo que resulta en un precio de venta más bajo.
"Sin embargo, las subastas de ejecución hipotecaria no ofrecen los descuentos que existían durante el tiempo de la crisis", continúa White, explicando que cuando hay menos propiedades disponibles, los compradores están muy motivados debido a la apreciación de la vivienda y las tasas de hipotecas favorables, y las subastas en línea han aumentado competencia y precios elevados.
Encontrar subastas inmobiliarias
Una forma de encontrar subastas es contactando a los gobiernos locales directamente, o visitando sus sitios web para obtener información, y luego hacer un seguimiento por teléfono para confirmar los detalles. Otro es a través de sitios como RealtyTrac y Auction.com. Sin embargo, la información en línea no siempre es precisa.
Se pueden enumerar las propiedades que están en pre-ejecución hipotecaria porque el propietario está atrasado en los pagos. Es posible que estas propiedades nunca salgan a la venta porque sus propietarios se ponen al día con los pagos o llegan a un acuerdo con sus prestamistas.
Los agentes y corredores locales de bienes raíces también pueden ser recursos valiosos. Pero es posible que no los encuentre ansiosos por ayudar porque los agentes y corredores no ganan comisiones automáticamente en las subastas en vivo. Sin embargo, estos agentes inmobiliarios pueden ganar comisiones a través de subastas en línea.
Datos de servicio de listado múltiple
Según White, los informes del servicio de listado múltiple directo (MLS) son mucho más valiosos para los compradores potenciales que los listados en línea, porque contienen los datos completos para el listado, incluidas las fotos y, lo más importante, los comentarios de los agentes no públicos. "Los comentarios no públicos son importantes porque especifican información crítica que afecta el precio de venta y los días en el mercado. Por ejemplo, defectos de propiedad, opciones de financiamiento, ocupación y arrendamiento de inquilinos".
La mejor manera de evaluar una propiedad de subasta es trabajar con agentes inmobiliarios, tasadores, contratistas y otros que entiendan los costos de construcción y remodelación y puedan estimar con precisión el valor de la propiedad y el costo del trabajo que necesita.
Si bien las reglas varían según la ubicación, los registros de la MLS y del condado a menudo solo están disponibles para los licenciatarios de bienes raíces, dice White. En su experiencia, generalmente están felices de ayudar de forma gratuita si se contacta con ellos.
White también señala que las subastas en persona han ido desapareciendo, ya que incluso los condados más pequeños han convertido sus subastas en persona en subastas en línea. Miami y Palm Beach son dos lugares donde las subastas de impuestos y ejecuciones hipotecarias ahora están completamente en línea.
Tenga en cuenta que las subastas de ejecución hipotecaria a menudo se posponen o cancelan, incluso en el último minuto. Es posible que el prestamista no haya obtenido toda la documentación que necesita o que el prestatario haya encontrado una solución para evitar la ejecución hipotecaria.
Lo que los licitantes deben saber
Antes de ofertar en una subasta de bienes raíces, debe comprender el riesgo que está asumiendo. Una mala compra podría perseguirte durante años. También debe comprender las reglas de la subasta y estar preparado para seguirlas antes de intentar participar.
Deberá registrarse y enviar un depósito reembolsable del 5% al 10% del precio de venta esperado de la propiedad a la entidad que realiza la subasta. Si la subasta se realiza en persona, asegúrese de registrarse al menos una hora antes del inicio programado y obtenga la tarjeta oficial que levantará cuando esté listo para ofertar.
Ganar una propiedad en una subasta puede funcionar de dos maneras diferentes.
- En una subasta de confirmación del prestamista, el prestamista no tiene que aceptar su oferta, incluso si usted es el mejor postor. En una subasta absoluta, la oferta ganadora obtiene la propiedad.
El precio inicial de la subasta puede ser el saldo adeudado de la hipoteca o un monto menor diseñado para estimular la licitación. En una subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista no puede beneficiarse de la subasta. A menudo, estas propiedades se venden con pérdidas; si hay una ganancia, se supone que debe ir al propietario de la hipoteca después de la hipoteca y pagar cualquier otro gravamen. Las propiedades de subasta no siempre son buenas ofertas, por ejemplo, el subastador podría establecer un precio de reserva oculto en una propiedad, que es el mínimo que debe ofertarse.
“Ya sea que un comprador asista a la subasta en persona o en línea, debe tener en cuenta que hay un precio umbral para cada propiedad donde una compra inteligente puede convertirse en una compra tonta, y no debe permitir el evento, el lugar o sus emociones. para influir en su decisión ", aconseja Ron Humes, agente de bienes raíces desde 2000 y actual vicepresidente de operaciones de Post Modern Marketing en Lexington, Ky.
El problema de acceder a una propiedad
Las propiedades de subasta rara vez brindan compradores potenciales al mismo nivel de acceso que las propiedades tradicionalmente vendidas. Probablemente no podrá caminar por la propiedad con su agente a su conveniencia, aunque algunas compañías de subastas ofrecen casas abiertas.
"Personalmente, nunca recomendaría a un cliente que compre una propiedad de forma remota sin primero realizar la prueba del globo ocular", dice David Roberson, abogado y corredor de bienes raíces en San José, California. Él y su esposa poseen 22 propiedades de alquiler en tres estados, y él es el propietario y operador de Silicon Valley Property Management Group. Tanto usted como su equipo de inversión de confianza deben evaluar exhaustivamente tanto los bienes inmuebles que están considerando como las personas con las que están tratando antes de comprometerse legal o financieramente.
De manera similar, Humes advierte que las fuentes que informan sobre el valor actual o futuro de una propiedad pueden ser muy inexactas a menos que haya habido una evaluación in situ por parte de profesionales que saben cómo recopilar y evaluar todos los detalles necesarios. La mejor manera de evaluar una propiedad de subasta es trabajar con profesionales (agentes inmobiliarios, tasadores y contratistas) que entienden los costos de construcción y remodelación y que pueden evaluar con precisión el valor actual y futuro de la propiedad y el costo del trabajo que necesita.
Condición de la propiedad e inspecciones
La casa podría tener todo tipo de problemas: recuerde, esta era una casa que solía pertenecer a alguien que no podía pagar la hipoteca o los impuestos a la propiedad, por lo que probablemente tampoco podían pagar reparaciones o mantenimiento de rutina. Además, una vez que este propietario se dio cuenta de que perdería la casa, es posible que la haya descuidado intencionalmente o incluso que la haya dañado gravemente. Además, las propiedades que han quedado vacantes pueden haber sido destruidas o haber tenido ocupantes ilegales.
Suponga que si la propiedad se ve terrible desde el exterior, probablemente también se vea terrible por dentro. Las propiedades de la subasta se venden como están, y deberá poder pagar todas y cada una de las reparaciones. A pesar de lo tentador que sea, no debe invadir para tener una mejor idea de la condición de la propiedad.
Es posible que haya visto aletas haciendo esto en la televisión (entrando en patios traseros, mirando o incluso trepando por las ventanas), pero no es legal. Y definitivamente no desea molestar a nadie que ocupe la casa, no solo por cortesía sino también por su seguridad. Busque información sobre el historial de propiedad de la propiedad en los registros del gobierno local, hable con los agentes inmobiliarios locales y solicite respetuosamente información a los vecinos.
Las propiedades de subasta a menudo no permiten una inspección de la casa ni ninguna forma legal de ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en mal estado, realice subastas que le permitan inspeccionar la propiedad antes de ofertar. Sin esta información, puede ser difícil saber en qué se está metiendo, cuáles serán los costos de reparación de una propiedad o su verdadero valor hasta después de que se haya convertido en el propietario.
Incluso si puede obtener una inspección de la vivienda, cualquier inspección tiene sus límites. Los problemas detrás de las paredes, techos y debajo de los pisos pueden no ser evidentes hasta que tome posesión. Si las utilidades están apagadas, es posible que no pueda detectar fugas, problemas eléctricos, electrodomésticos rotos o mal funcionamiento del equipo HVAC.
Opciones de pago: planifique con anticipación
Comprar una propiedad en una subasta generalmente requiere mucho efectivo. Cada compañía de subastas y el gobierno del condado tienen sus propios requisitos de pago, pero probablemente necesitará efectivo solo para garantizar su derecho a ofertar. Los montos de los anticipos y los métodos de compra a menudo dependen de la propiedad y la casa de subastas. Puede haber opciones de financiación más flexibles comprando una propiedad de un banco de la manera tradicional: las subastas no son la única forma de comprar ejecuciones hipotecarias.
En cuanto al pago, los postores en una subasta deben traer efectivo, un giro postal o un cheque de caja por la suma requerida por el titular de la subasta. Por lo general, tendrá que pagar la propiedad en su totalidad inmediatamente después de ganar la subasta. Ocasionalmente, puede tener hasta el día siguiente para completar el pago. Si no completa el pago, puede perder su depósito y quedar excluido de futuras subastas. Esté preparado para proporcionar prueba de fondos para demostrar que puede completar la compra. Si está haciendo una oferta como una entidad, como una LLC, un fideicomiso o una sociedad limitada en lugar de como un individuo, es posible que deba mostrar los documentos de su entidad.
Los ganadores pasan por el depósito en garantía y el cierre tal como lo harían con cualquier otra compra de vivienda. Los postores en las subastas de propiedades suelen ser inversores inmobiliarios que pueden pagar en efectivo. Para las subastas que permiten compras financiadas, deberá obtener una precalificación anticipada.
Algunas casas de subastas prefieren que trabaje con sus prestamistas afiliados y tendrá esos prestamistas en el sitio en la subasta. Sin embargo, investigue de antemano para determinar las tasas de interés disponibles de los prestamistas competidores. Esta información puede darle algo de influencia.
Además, asegúrese de comprender los honorarios de la subasta que se espera que cubra. "Las casas compradas en subastas muchas veces tienen costos y honorarios de subastadores, bancos, abogados y otras compañías que deben llevar la propiedad a la subasta", dijo Humes. "No es raro encontrar el 10% de las tarifas de subasta, los intereses y multas bancarias, los honorarios de abogados, los 12% de las tarifas de venta, las tarifas de preparación de la propiedad y similares que se transfieren al comprador".
Compruebe si hay reclamos, gravámenes y ocupantes
Antes de ofertar, querrá contratar una compañía de búsqueda de títulos para ver quién podría tener gravámenes contra la propiedad. Si lo gana, será responsable de cualquier gravamen, lo que significa más dinero de su bolsillo.
Puede haber otros reclamos contra el hogar, no solo gravámenes fiscales, sino gravámenes a contratistas o una segunda hipoteca. Los postores deben consultar con la compañía de subastas para asegurarse de que la propiedad tenga un título claro. Si gana una subasta, querrá comprar un seguro de título durante el depósito en garantía o inmediatamente después del cierre para protegerse contra cualquier gravamen no descubierto durante la búsqueda de título.
Además, en algunos casos, el (antiguo) propietario o un ocupante ilegal ocupará la propiedad, lo que significa que tendrá que desalojarlos, un proceso que puede ser desagradable en el mejor de los casos y largo y costoso en el peor. Para simplificar el proceso, es posible que desee ofrecerles varios miles de dólares por adelantado para mudarse y entregar las llaves.
Abstenerse de hacer nada hasta que tenga el título. Evite el impulso de comenzar las renovaciones o mudarse a la propiedad inmediatamente después de obtener su certificado de venta. Aún tendrá que esperar hasta 10 días más o menos para recibir su certificado de título. La propiedad no es realmente suya hasta que tenga ese certificado; El propietario aún podría conservar su derecho a la casa presentando una objeción a la venta ante el tribunal o pagando el préstamo.
La línea de fondo
Las casas embargadas pueden ser financieramente atractivas, pero hay muchos obstáculos a considerar antes de comprar. Además, el hecho de que una casa esté a la venta en una subasta no significa que pueda obtenerla a un buen precio (o que la casa sea un buen negocio a cualquier precio, podría ser un pozo de dinero). Pero para las personas inteligentes, inteligentes y motivadas, vale la pena explorar las subastas de propiedades como una forma de adquirir una casa o una propiedad de inversión a bajo costo.
Dicho esto, considere las propiedades que no son de subasta como una alternativa. "Puede ser posible encontrar un mejor trato cuando se negocia con un vendedor que tiene capital en una propiedad y puede negociar en su propio nombre sin todas las multas y tarifas afiliadas a la subasta", aconseja Humes. "También es posible que haya más competencia en las subastas de compañías que compran propiedades para vender como modelo de negocio. Las casas subastadas no siempre son la mejor oferta para el comprador promedio".
Si está interesado en tratar de adquirir una propiedad en oferta en una subasta, hay mucho que aprender. Las subastas son una forma más riesgosa de comprar una propiedad que a través de un agente de bienes raíces. Es importante estar extremadamente bien educado sobre el proceso y sobre las propiedades en las que está interesado en ofertar. Puede ser útil trabajar con un agente o corredor de bienes raíces local para identificar propiedades potenciales, aunque pueden no estar interesados a menos que pueda llegar a un acuerdo de compensación.
Finalmente, asegúrese de revisar a fondo todas las reglas de la subasta y realizar la debida diligencia sobre la propiedad antes de ofertar. Busque el consejo de un abogado de bienes raíces, idealmente uno con experiencia en ventas de ejecuciones hipotecarias, para asegurarse de comprender cuáles serán sus responsabilidades y obligaciones si usted es el postor ganador.
