¿Estás buscando comprar una propiedad de alquiler residencial? La idea puede ser desalentadora para un inversor primerizo. Los bienes raíces son un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden destruir sus ganancias. Estas son las cosas más importantes a tener en cuenta al comprar una propiedad de ingresos.
Comenzando su búsqueda
Es posible que desee que un agente de bienes raíces lo ayude a completar la compra, pero debe comenzar a buscar una propiedad por su cuenta. Un agente puede presionarlo innecesariamente para que compre antes de que haya encontrado una inversión que más le convenga. Y descubrir que la inversión requerirá algunas habilidades de investigación y algo de cuero para zapatos.
Para llevar clave
- Revisa a fondo el vecindario. Su habitabilidad y comodidades son clave. ¿Es alta la tasa de desocupación del vecindario? Esa no es una buena señal. Verifique los precios de venta locales para tener una idea del valor del mercado local. Encuentre el alquiler promedio en el área y trabaje desde allí para determinar si es financieramente factible.
Su rango estará limitado por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad o contratar a otra persona para administrarla. Si tiene la intención de administrar activamente, no quiere una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a conseguir que una compañía de administración de propiedades lo cuide, la proximidad es un problema menor.
Echemos un vistazo a las 10 cosas principales que debe considerar al buscar la propiedad de alquiler adecuada.
Las 10 características principales de una propiedad rentable de alquiler
1. Barrio. El vecindario en el que compre determinará los tipos de inquilinos que atraerá y su tasa de vacantes. Si compra cerca de una universidad, lo más probable es que los estudiantes dominen su grupo de inquilinos potenciales y tendrá dificultades para llenar las vacantes cada verano. También tenga en cuenta que algunas ciudades intentan desalentar las conversiones de alquileres imponiendo tarifas de permisos exorbitantes y acumulando la burocracia.
2. Impuestos a la propiedad. Es probable que los impuestos a la propiedad varíen ampliamente en su área objetivo, y usted quiere saber cuánto va a perder con ellos. Los altos impuestos a la propiedad no siempre son algo malo en un gran vecindario que atrae a inquilinos a largo plazo, pero también hay lugares malos con altos impuestos. La oficina de evaluación de la municipalidad tendrá toda la información fiscal archivada, o puede hablar con los propietarios de la comunidad. También es aconsejable averiguar si es probable que aumente el impuesto a la propiedad en el futuro cercano. Una ciudad en dificultades financieras puede aumentar los impuestos mucho más de lo que el propietario puede cobrar de manera realista en el alquiler.
3. Escuelas. Si se trata de casas de tamaño familiar, considere la calidad de las escuelas locales. Aunque le preocupará principalmente el flujo de caja mensual, el valor general de su propiedad de alquiler entra en juego cuando finalmente lo venda. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar el valor de su inversión.
4. Delincuencia. Nadie quiere vivir al lado de un punto caliente para actividades delictivas. La policía local o la biblioteca pública deben tener estadísticas precisas de delitos para los vecindarios. Verifique las tasas de vandalismo, delitos graves y delitos menores, y observe si la actividad delictiva se mueve hacia arriba o hacia abajo. También es posible que desee preguntar sobre la frecuencia de una presencia policial en su vecindario.
5. Mercado de trabajo. Los lugares con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para saber cómo un área califica para la disponibilidad de trabajo, consulte con la Oficina de Estadísticas Laborales de los EE. UU. O vaya a una biblioteca local. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se muda al área, puede estar seguro de que los trabajadores en busca de un lugar para vivir acudirán en masa al área. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, dependiendo del tipo de negocio que se mude. Puede suponer que si desea esa compañía en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán.
6. Servicios. Recorra el vecindario y visite los parques, restaurantes, gimnasios, cines, enlaces de transporte público y todas las demás ventajas que atraen a los inquilinos. El Ayuntamiento puede tener literatura promocional que le dará una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.
7. Desarrollo futuro. El departamento de planificación municipal tendrá información sobre los nuevos desarrollos que están llegando o que se han dividido en zonas en el área. Si hay mucha construcción en curso, probablemente sea una buena área de crecimiento. Tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían afectar el precio de las propiedades circundantes. Nuevas viviendas adicionales también podrían competir con su propiedad.
8. Número de listados y vacantes. Si un vecindario tiene un número inusualmente alto de listados, puede indicar un ciclo estacional o un vecindario en declive. Necesitas descubrir cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de vacantes obligan a los propietarios a reducir los alquileres para atraer inquilinos. Las bajas tasas de vacantes permiten a los propietarios aumentar las tasas de alquiler.
9. Rentas medias. Los ingresos por alquiler serán su pan de cada día, por lo que necesita saber cuál es el alquiler promedio en el área. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere tenga suficiente alquiler para cubrir el pago de su hipoteca, impuestos y otros gastos. Investigue el área lo suficientemente bien como para determinar hacia dónde se dirigirá en los próximos cinco años. Si puede pagar el área ahora pero se espera que los impuestos aumenten, una propiedad asequible hoy puede significar la bancarrota más adelante.
10. Desastres naturales. El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus devoluciones, por lo que debe saber cuánto le costará. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, los costos de cobertura pueden reducir sus ingresos por alquiler.
Consiguiendo información
Las fuentes oficiales son geniales, pero hable con los vecinos para obtener la primicia real. Hable con inquilinos y propietarios de viviendas. Los inquilinos serán mucho más honestos acerca de los aspectos negativos porque no tienen inversión en ello. Visite el área en diferentes momentos en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.
Elegir una propiedad
En general, la mejor propiedad de inversión para principiantes es una vivienda unifamiliar o un condominio. Los condominios requieren poco mantenimiento porque la asociación de condominios se encarga de las reparaciones externas, dejándole preocuparse solo por el interior. Sin embargo, los condominios tienden a obtener alquileres más bajos y se aprecian más lentamente que las viviendas unifamiliares.
Las viviendas unifamiliares tienden a atraer inquilinos a largo plazo. Las familias o parejas son generalmente mejores inquilinos que los solteros porque tienen más probabilidades de ser financieramente estables y pagar el alquiler regularmente.
Cuando haya reducido el vecindario, busque una propiedad que tenga potencial de apreciación y buen flujo de efectivo proyectado. Vea las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como las que están a su alcance. Los bienes inmuebles a menudo se venden por debajo de su precio de cotización.
Mire los precios de lista de otras propiedades y pregunte a los compradores sobre el precio de venta final para tener una idea de cuál es realmente el valor de mercado en el vecindario.
Para potencial de apreciación, está buscando una propiedad que, con algunos cambios cosméticos y algunas renovaciones, atraiga a inquilinos que estén dispuestos a pagar alquileres más altos. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla después de unos años.
Por supuesto, un paso clave para garantizar un esfuerzo rentable es comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para la propiedad de alquiler es pagar no más de 12 veces la renta anual que espera recibir.
Establecer el alquiler
Entonces, ¿cómo se determina la renta potencial? Tendrás que hacer una suposición informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Fijar el alquiler demasiado alto y terminar con una unidad vacía durante meses elimina rápidamente el beneficio general.
Comience con el alquiler promedio del vecindario y trabaje desde allí. Considere si su lugar vale un poco más o un poco menos, y por qué.
Para determinar si el número de renta funciona para usted como inversionista, calcule cuánto le costará realmente el lugar. Reste el pago mensual de su hipoteca esperado, los impuestos a la propiedad divididos por 12 meses, los costos de seguro divididos por 12 y una generosa asignación para mantenimiento y reparaciones.
No subestimes el costo de mantenimiento y reparaciones. Estos costos dependen de la antigüedad de la propiedad y de cuánto planea hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos que uno antiguo. Es poco probable que un departamento en un complejo para personas de la tercera edad sufra el mismo daño que las viviendas universitarias fuera del campus.
Hacer sus propias reparaciones reduce los costos considerablemente, pero también significa estar disponible las 24 horas, los 7 días de la semana para emergencias. Otra opción es contratar una empresa de administración de propiedades. La firma maneja todo, desde inodoros rotos hasta cobrar el alquiler cada mes. Espere pagar aproximadamente el 10% de los ingresos brutos de alquiler por este servicio.
Si todas estas cifras salen incluso o, mejor aún, con un poco sobrante, ahora puede hacer que su agente de bienes raíces presente una oferta.
Haciendo la compra
Los bancos tienen demandas más duras para otorgar préstamos para propiedades de inversión que para residencias principales. Asumen que si los tiempos se ponen difíciles, las personas están menos inclinadas a poner en peligro sus hogares que una propiedad comercial. Esté preparado para pagar al menos del 20% al 30% por un pago inicial más los costos de cierre. Haga que un profesional inspeccione minuciosamente la propiedad y haga que un abogado revise todo antes de firmar.
No olvide el seguro de propietarios. El seguro para inquilinos cubre las pertenencias de un inquilino, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietario, y el seguro puede ser más costoso que para una vivienda similar ocupada por el propietario. La hipoteca, el seguro y la depreciación de la propiedad son deducibles de impuestos hasta un cierto monto.
La línea de fondo
Cada estado tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos vecindarios y cada vecindario tiene buenas propiedades. Se necesita mucho trabajo de pies e investigación para alinear los tres.
Cuando encuentre su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus finanzas sean lo suficientemente saludables como para que pueda esperar a que la propiedad comience a generar efectivo en lugar de necesitarla desesperadamente.
