¿Qué es una hipoteca envolvente?
Una hipoteca envolvente es un tipo de préstamo junior que envuelve o incluye, la nota actual adeudada en la propiedad. El préstamo integral consistirá en el saldo del préstamo original más un monto para cubrir el nuevo precio de compra de la propiedad. Estas hipotecas son una forma de financiamiento secundario. El vendedor de la propiedad recibe un pagaré garantizado, que es un pagaré legal que detalla el monto adeudado. Una hipoteca envolvente también se conoce como préstamo global, hipoteca anulada, acuerdo de venta, hipoteca remanente o hipoteca con todo incluido.
Para llevar clave
- Las hipotecas envolventes se utilizan para refinanciar una propiedad y son préstamos junior que incluyen la nota actual de la propiedad, más un nuevo préstamo para cubrir el precio de compra de la propiedad. Los fondos envolventes son una forma de financiación secundaria y del vendedor en la que el vendedor posee un pagaré garantizado. Una hipoteca existente tiende a surgir cuando una hipoteca existente no se puede pagar. Con una hipoteca envolvente, un prestamista recauda un pago de la hipoteca del prestatario para pagar la nota original y obtener un margen de beneficio.
Cómo funciona una hipoteca envolvente
Con frecuencia, una hipoteca envolvente es un método para refinanciar una propiedad o financiar la compra de otra propiedad cuando no se puede pagar una hipoteca existente. El monto total de una hipoteca envolvente incluye el monto impago de la hipoteca anterior más los fondos adicionales requeridos por el prestamista. El prestatario realiza los pagos más grandes del nuevo préstamo envolvente, que el prestamista utilizará para pagar la nota original y además se proporciona un margen de beneficio. Dependiendo de la redacción de los documentos del préstamo, el título puede transferirse inmediatamente al nuevo propietario o puede permanecer con el vendedor hasta la satisfacción del préstamo.
Una hipoteca envolvente es una forma de financiación del vendedor que no implica una hipoteca bancaria convencional, con el vendedor tomando el lugar del banco.
Dado que el envolvente es una hipoteca junior, cualquier reclamo superior o senior tendrá prioridad. En caso de incumplimiento, la hipoteca original recibiría todos los ingresos de la liquidación de la propiedad hasta que se cancele todo.
Las hipotecas envolventes son una forma de financiación del vendedor donde, en lugar de solicitar una hipoteca bancaria convencional, un comprador firmará una hipoteca con el vendedor. El vendedor luego toma el lugar del banco y acepta pagos del nuevo propietario de la propiedad. La mayoría de los préstamos financiados por el vendedor incluirán un diferencial sobre la tasa de interés cobrada, lo que le dará al vendedor una ganancia adicional.
Hipoteca envolvente versus segunda hipoteca
Tanto las hipotecas envolventes como las segundas hipotecas son formas de financiación del vendedor. Una segunda hipoteca es un tipo de hipoteca subordinada realizada mientras una hipoteca original todavía está vigente. La tasa de interés cobrada por la segunda hipoteca tiende a ser más alta y el monto prestado será más bajo que el de la primera hipoteca.
Una diferencia notable entre hipotecas envolventes y segundas es en lo que sucede con el saldo adeudado del préstamo original. Una hipoteca envolvente incluye la nota original incluida en el nuevo pago de la hipoteca. Con una segunda hipoteca, el saldo de la hipoteca original y el nuevo precio se combinan para formar una nueva hipoteca.
Ejemplo de una hipoteca envolvente
Por ejemplo, el Sr. Smith posee una casa que tiene un saldo hipotecario de $ 50, 000 con un interés del 4%. El Sr. Smith vende la casa por $ 80, 000 a la Sra. Jones, quien obtiene una hipoteca del Sr. Smith u otro prestamista con un interés del 6%. La Sra. Jones realiza pagos al Sr. Smith, quien los utiliza para pagar su hipoteca original del 4%.
El Sr. Smith obtiene ganancias tanto por la diferencia entre el precio de compra y la hipoteca adeudada original como por la diferencia entre las dos tasas de interés. Dependiendo del papeleo del préstamo, la propiedad de la vivienda puede transferirse a la Sra. Jones. Sin embargo, si ella no cumple con la hipoteca, el prestamista o un reclamante senior puede ejecutar y reclamar la propiedad.
