¿Qué es un préstamo de alto índice?
Un préstamo de alta relación es un préstamo por el cual el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía. Los préstamos hipotecarios que tienen índices de préstamo altos tienen un valor de préstamo que se aproxima al 100% del valor de la propiedad. Se podría aprobar un préstamo de alto índice para un prestatario que no puede realizar un pago inicial grande.
Para las hipotecas, un préstamo de alto índice generalmente significa que el valor del préstamo excede el 80% del valor de la propiedad. El cálculo se denomina relación préstamo-valor (LTV), que es una evaluación del riesgo crediticio que utilizan las instituciones financieras antes de aprobar una hipoteca.
Para llevar clave
- Un préstamo de alta relación es un préstamo por el cual el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía. Los préstamos hipotecarios que tienen índices de préstamo altos tienen un valor de préstamo que se aproxima al 100% del valor de la propiedad. Un préstamo de alto índice generalmente significa que el valor del préstamo excede el 80% del valor de la propiedad. El cálculo se denomina relación préstamo-valor (LTV).
La fórmula para un préstamo de alta relación con LTV
Si bien no existe una fórmula específica para calcular un préstamo con una relación alta, los inversores primero deben calcular la relación préstamo-valor en su situación para determinar si el préstamo supera el umbral del 80% de LTV.
Relación préstamo / valor = valor de la propiedad tasado Importe de la hipoteca
Cómo calcular un préstamo de alta relación usando LTV
- La relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación de la propiedad. Multiplique el resultado por 100 para expresarlo como un porcentaje. Si el valor del préstamo después de su pago inicial excede el 80% del LTV, el préstamo se considera un préstamo de alto índice.
¿Qué le dice un préstamo de alta proporción?
Los prestamistas y los proveedores financieros utilizan la relación LTV para medir el nivel de riesgo asociado con la concesión de un préstamo hipotecario. Si un prestatario no puede hacer un pago inicial considerable y, como resultado, el valor del préstamo se aproxima al valor de tasación de la propiedad, se considerará un préstamo de alto índice. En otras palabras, a medida que el valor del préstamo se acerca al 100% del valor de la propiedad, los prestamistas pueden considerar el préstamo demasiado arriesgado y rechazar la solicitud.
El prestamista está en riesgo de incumplimiento del prestatario, especialmente si el LTV es demasiado alto. Es posible que el banco no pueda vender la propiedad para cubrir el monto del préstamo otorgado al prestatario incumplido. Tal escenario puede ocurrir fácilmente en una recesión económica cuando las propiedades de vivienda generalmente disminuyen en valor. Si el préstamo otorgado al prestatario excede el valor de la propiedad, se dice que el préstamo está bajo el agua. Si el prestatario no paga la hipoteca, el banco perderá dinero cuando vaya a vender la propiedad por un valor inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Los bancos monitorean el LTV para evitar tal pérdida.
Como resultado, la mayoría de los préstamos hipotecarios de alto índice requieren algún tipo de cobertura de seguro para proteger al prestamista. El seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI), que el prestatario necesitaría comprar por separado para ayudar a proteger al prestamista.
Historial de préstamos de alta relación
Hasta la década de 1920, la gente compraba casas no yendo a un banco, sino ahorrando su propio dinero hasta que tenían suficiente para al menos un pedazo de tierra o tierra con una casa en él. Luego, llegó la empresa de construcción y préstamos, que le prestaría a las personas el dinero para comprar una casa y luego les devolvería el pago en cuotas durante muchos años. Incluso entonces, los préstamos eran por la mitad del valor de la casa o menos.
A fines de la década de 1920, los bancos estaban otorgando préstamos de alto índice de hasta el 80% del valor de la casa. El seguro hipotecario privado surgió para proteger a los bancos, pero todo eso se fue por la borda en la década de 1930 cuando la gente desempleada dejó de hacer pagos y los bancos y las compañías de PMI también se hundieron.
El Congreso promulgó la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas, que comenzó a garantizar que las hipotecas y las proporciones se redujeran al 15%. Más tarde, a través de la Administración Federal de Vivienda y otras agencias, los pagos iniciales cayeron a dígitos bajos e incluso 0% para alentar la propiedad de la vivienda.
Este sistema prosperó hasta alrededor de 2007-2008 cuando se produjo la crisis hipotecaria de 2008. El fuerte aumento de las hipotecas de alto riesgo que entró en incumplimiento a partir de 2007 contribuyó a la recesión más severa en décadas. El auge de la vivienda a mediados de la década de 2000, combinado con bajas tasas de interés en ese momento, llevó a muchos prestamistas a ofrecer préstamos hipotecarios a personas con mal crédito. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchos prestatarios no pudieron hacer pagos en sus hipotecas de alto riesgo.
Préstamos de alta relación ofrecidos
La Administración Federal de Vivienda ofrece programas a través de los cuales los prestatarios pueden obtener préstamos de la FHA con una relación LTV de hasta el 96.5%. En otras palabras, el programa requiere un pago inicial del 3.5%. Sin embargo, el programa requiere un puntaje de crédito mínimo para obtener la aprobación de un préstamo de alto índice. Hay otras ofertas por las cuales se permite una calificación crediticia más baja con un pago inicial del 10%.
Además, los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP). Sin embargo, puede refinanciar una vez que el LTV cae por debajo del 80% y el préstamo ya no se considera un préstamo de alta relación, lo que eliminaría el seguro.
Ejemplo de un préstamo de alto índice
Digamos que un prestatario planea comprar una casa y tiene un valor tasado de $ 100, 000. El prestatario hace un pago inicial de $ 10, 000, y los $ 90, 000 restantes serán prestados. El resultado es una relación préstamo-valor del 90% o (90, 000 / 100, 000), que se consideraría un préstamo con una relación alta.
La diferencia entre préstamos de alta relación y préstamos con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo a plazos con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca que permite a los propietarios pedir prestado contra su capital en su residencia. El préstamo se basa en la diferencia entre el capital del propietario y el valor de mercado actual de la vivienda.
Un préstamo con garantía hipotecaria es para aquellos prestatarios que ya tienen una hipoteca, que han pagado parte del saldo de la hipoteca y que el valor de la propiedad excede el saldo del préstamo. En otras palabras, un préstamo con garantía hipotecaria permite a los propietarios pedir prestado en función de la equidad de la casa. Un préstamo de alto índice, por otro lado, puede tener un valor de préstamo que se aproxima al 100% del valor de la propiedad.
Limitaciones del uso de un préstamo de alta relación
Los préstamos de alto índice pueden tener tasas de interés más altas, especialmente si los prestatarios tienen una calificación crediticia baja. Su puntaje de crédito es un valor numérico que representa su capacidad de pagar deudas y le muestra a los prestamistas cuánto riesgo tiene de incumplir. Si su puntaje es bajo, su tasa de interés probablemente será más alta.
