Will Rogers una vez recomendó que las personas deberían comprar tierras debido a su escasez. Teniendo esto en cuenta, los inversores deben comprender la practicidad de poseer tierras y de administrar una empresa comercial con base en tierra. También deben conocer los tipos específicos de opciones de inversión relacionadas con la tierra disponibles a través de productos de inversión como los fondos cotizados en bolsa (ETF) y los pagarés negociados en bolsa (ETN).
Tipos de inversiones en tierras
Independientemente, las personas ricas pueden comprar tierras para uso personal, recreación y, sí, inversión. Desafortunadamente, la mayoría de las personas no entran en esta categoría. Esto plantea la pregunta: ¿son las oportunidades de propiedad de la tierra y las empresas comerciales capaces de generar un retorno de la inversión aceptable para los pequeños inversores, al tiempo que les brinda las alegrías y los atributos asociados con la propiedad de la tierra? Para responder a esta pregunta, debe poder evaluar 10 categorías generales de inversiones potenciales en tierras:
- Terreno de desarrollo residencial Terreno de producción mineral Terreno agrícola agrícola Viñedos Huertos Terreno recreativo
Inversiones en terrenos residenciales y comerciales
El desarrollo de terrenos residenciales y comerciales ofrece una entrada factible a la inversión, porque se puede estructurar virtualmente un número ilimitado de oportunidades de desarrollo de terrenos para cumplir con las limitaciones de capital y tiempo de un inversionista. Para la mayoría de los pequeños inversores, los ETF de Real Estate Investment Trust (REIT) son una opción ideal porque no requieren una gestión directa, están ampliamente diversificados por tipo de propiedad, están geográficamente diversificados, se pueden comprar o vender en tiempo real, y son muy económicos. Algunos se especializan en un tipo de bienes raíces, pero otros, como Vanguard REIT ETF (VNQ), brindan una exposición diversificada a desarrollos industriales, de oficinas, minoristas, de atención médica, almacenamiento público y propiedades residenciales.
Desafortunadamente, este tipo de inversiones niega la capacidad del propietario de disfrutar el uso de la tierra. Por lo tanto, los desarrollos de tierras residenciales y comerciales no son opciones viables para las personas que desean experimentar realmente la sensación de propiedad de la tierra.
Tierras de cultivo en hileras y tierras para operaciones ganaderas
La tierra comprada para la agricultura de cultivos en hileras o para operar una operación ganadera ofrece la posibilidad de disfrutar de la tierra en el sentido de propiedad de la vivienda, así como desde el punto de vista de generar ingresos. Sin embargo, hay una serie de problemas para los pequeños inversores que compran tierras para operar este tipo de empresas. Primero, la escala requerida para operar una operación de cultivo en hileras u operación de ganado tiene que ser muy grande para ser financieramente viable. Esto, a su vez, requiere un desembolso de capital inicial significativo mucho más allá de lo que la mayoría de la gente puede pagar. Además, los costos fijos actuales asociados con la ejecución de este tipo de operaciones agrícolas son extremadamente altos.
Esto, a su vez, significa que el apalancamiento financiero y el riesgo comercial para tales operaciones también son muy altos. Como resultado, se pone una gran cantidad de estrés en el propietario para que este tipo de empresas comerciales tengan éxito financiero. En muchos casos, el nivel de estrés supera con creces los beneficios que las personas anhelan como propietarios de tierras. Con esto en mente, es una evaluación justa decir que la mayoría de los pequeños inversores deben evitar perseguir este tipo de operaciones agrícolas a gran escala, ya que los riesgos y las dificultades de dicha actividad probablemente excederán cualquier beneficio.
Si bien la posesión de una operación tradicional de cultivo en hileras o ganadería probablemente no sea factible para la mayoría de los pequeños inversores, muchas opciones de inversión agrícola ofrecen una exposición aceptable a las empresas agrícolas tradicionales. Por ejemplo, el Fondo del Índice de Agricultura de los Estados Unidos (USAG) es un fondo que cotiza en bolsa que brinda exposición a la soja, el maíz, el trigo, el algodón, el azúcar, el café, el aceite de soya, el ganado vivo, el ganado de engorde, el cacao, los magras, Kansas City trigo, aceite de canola y harina de soya. Por lo tanto, al invertir en este producto, los pequeños inversores tendrán una amplia exposición de inversión a las operaciones agrícolas tradicionales. Esto, a su vez, puede ser utilizado por el inversor para ayudar a mantenerse al día con las prácticas agrícolas tradicionales, así como para generar un atractivo retorno de la inversión a lo largo del tiempo.
Los pequeños inversores también pueden utilizar una variedad de notas negociadas en bolsa (ETN) para invertir en tipos específicos de operaciones agrícolas tradicionales. Por ejemplo, el ETN de Barclays iPath Pure Beta Agriculture (DIRT) proporciona exposición de inversión a productos blandos como maíz, trigo, soja, azúcar, algodón y café, y el ETN de Barclays iPath Pure Beta Livestock (LSTK) proporciona exposición de inversión al ganado y cerdos
En términos de utilizar ETF y ETN como opciones de inversión relacionadas con la tierra y la agricultura, los inversores deben comprender que muchos de estos tipos de productos utilizan instrumentos derivados, como contratos de futuros, para generar exposición al mercado. Como resultado, los inversores deben realizar una diligencia debida exhaustiva sobre este tipo de inversiones para comprender completamente sus riesgos y recompensas potenciales. Sin embargo, es probable que el uso de ETF y ETN represente la mejor oportunidad para participar en operaciones agrícolas tradicionales a gran escala.
Oportunidades de inversión en pequeñas granjas
Para que los pequeños inversionistas disfruten verdaderamente del sentido más tradicional de propiedad de la tierra, quizás las mejores opciones son las granjas madereras, las tierras de desarrollo mineral, los huertos, los huertos, los viñedos y las tierras recreativas. Estos tipos de esfuerzos agrícolas son mucho más atractivos para los pequeños inversores: la escala de la compra de tierras puede adaptarse para cumplir con las restricciones de capital del inversor; Las operaciones tienen el potencial de generar un flujo continuo de ingresos, y los inversores pueden disfrutar de estar en la tierra mientras se está utilizando.
Dicho esto, una gran cantidad de ETF y ETN también están directamente vinculados a este tipo de esfuerzos agrícolas. Por lo tanto, los pequeños inversores pueden considerar invertir en ellos, si deciden que llevar a cabo una operación agrícola a pequeña escala requiere demasiado tiempo y recursos.
El ETF de MSCI Global Timber (CUT) está diseñado para rastrear el desempeño de las empresas madereras de todo el mundo e incluye participaciones en empresas que poseen o arriendan tierras forestales y cosechan la madera para uso comercial y venta de productos a base de madera. Además, el SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) es una de las muchas opciones de inversión que brinda exposición al desarrollo de terrenos minerales.
Cuestiones a considerar
Una vez que se ha tomado la decisión de comprar tierras en bruto como inversión o para desarrollo, los inversores deben comprender muchos temas sobre las legalidades asociadas con el uso de parcelas específicas de propiedad. Por ejemplo, las restricciones de uso de la tierra pueden restringir la manera en que el propietario puede usar la tierra, las servidumbres de la tierra pueden otorgar acceso a una parte de la propiedad a una parte no relacionada, y la transmisión de los derechos mineros puede otorgarle a una parte no relacionada autorización para extraer y vender minerales para obtener ganancias financieras.
Además, los derechos ribereños y litorales pueden estipular el acceso que el propietario tiene a las vías fluviales adyacentes, y la disposición de la tierra puede dictar si se encuentra en una llanura de inundación, lo que afectaría en gran medida la forma en que la tierra podría ser utilizada. Afortunadamente, los posibles compradores de tierras pueden obtener respuestas a estas preguntas revisando la especificación legal de una parcela de tierra, que se encuentra en un documento conocido como escritura de propiedad. Este tipo de documento generalmente está disponible para el público a través de Internet, o puede obtenerse a la antigua usanza visitando la división de registros de propiedad y escrituras de la oficina del secretario del condado correspondiente.
Además de las cuestiones legales, los pequeños inversores deben considerar el acceso de la tierra a servicios básicos como la electricidad o las telecomunicaciones. Los inversionistas también deben revisar la obligación anual de impuesto a la propiedad de la tierra, evaluar el potencial de violación de intrusos y analizar la lejanía de la tierra del propietario, así como de la comunidad más cercana. Todos estos problemas son importantes, porque la falta de servicios públicos puede dificultar en gran medida la capacidad de utilizar la tierra, la lejanía de la tierra puede afectar las oportunidades que tiene un propietario para disfrutar de la propiedad, y los impuestos a la propiedad pueden afectar las finanzas del propietario. Con estos problemas en mente, los posibles propietarios de tierras deben realizar una evaluación exhaustiva de debida diligencia antes de decidir comprar tierras.
Descripción general de la valoración de la tierra
Los inversores que estén considerando una compra de tierras crudas deben darse cuenta de que están participando en una inversión puramente especulativa. Esto se debe a que la tierra no desarrollada no genera ningún ingreso y, por lo tanto, cualquier retorno de la inversión tendrá que provenir de la ganancia de capital potencial que puede recibirse una vez que se venda la tierra. Con esto en mente, el costo de la deuda de un préstamo inmobiliario agrícola puede utilizarse para ayudar a realizar un análisis preliminar de inversión.
A partir de febrero de 2018, la tasa de porcentaje anual para un préstamo inmobiliario totalmente amortizado a 30 años fue del 6%. Con base en esta tasa, la tierra comprada a través de un préstamo de tierra necesitaría aumentar en un 6% cada año para que la inversión en tierra se recupere. En la mayoría de las áreas de los EE. UU., Es poco probable que esto suceda, especialmente durante un período prolongado. Por lo tanto, desde un punto de vista puramente de inversión, la tierra bruta tiene un retorno de la inversión muy poco atractivo, particularmente cuando se considera el período de tiempo que los inversores generalmente deben poseer tierras para generar un retorno de la inversión. Además, es probable que las tasas de interés de los préstamos para tierras agrícolas aumenten en el futuro, lo que significa que la tasa de equilibrio para futuras compras de tierras también aumentará.
Si el costo de la deuda de un préstamo inmobiliario agrícola no disuade a los pequeños inversores de querer comprar tierras como inversión especulativa, y realmente creen que pueden establecer una pequeña operación agrícola que cumpla con sus requisitos de capital, requisitos de ingresos y limitaciones de tiempo, muchos informes de valoración están fácilmente disponibles. Estos informes pueden obtenerse de los departamentos de agricultura de las universidades públicas estatales para ayudar a evaluar la viabilidad de establecer una operación de negocios de pequeña granja. Por lo tanto, los pequeños inversores que deseen establecer una granja maderera, una granja de hortalizas, un viñedo o un huerto deberían poder encontrar un análisis exhaustivo y oportuno que explique cómo establecer este tipo de operaciones, la cantidad de trabajo que probablemente implicarán, el desembolso de capital requerido, el período de tiempo necesario para recibir un retorno de la inversión y el probable retorno de la inversión que la operación de pequeña granja logrará con el tiempo.
Finalmente, y quizás lo más importante, los inversores deben comprender que invertir en tierras para operar una empresa comercial de pequeñas granjas es probablemente el tipo de empresa comercial más difícil y arriesgado que se puede perseguir. Esto se debe a que, además del riesgo que se encuentra en todos los esfuerzos comerciales, las operaciones agrícolas asumen una serie de riesgos que las empresas no agrícolas no tienen que enfrentar. Algunos ejemplos son la amenaza de una variedad de enfermedades de los cultivos, el potencial de infestaciones de plagas, un entorno climático en constante cambio y precios de mercado inestables. Por estas razones, junto con el hecho de que operar un negocio en una pequeña granja requiere una gran cantidad de fuerza física, resistencia y una ética de trabajo muy fuerte, la gran mayoría de los inversores probablemente no podrán manejar todas las demandas agrícolas en Una base sostenible.
El resultado final de la inversión en tierra
La compra de tierras en bruto es una inversión muy arriesgada porque no generará ningún ingreso y puede no generar una ganancia de capital cuando se venda la propiedad. Además, la utilización de un préstamo inmobiliario agrícola para comprar tierras es muy arriesgado. Con estos puntos en mente, se recomienda que la mayoría de los pequeños inversores que anhelan poseer tierras u operar un pequeño negocio agrícola utilicen la amplia variedad de ETF y ETN que ahora ofrecen a los pequeños inversores oportunidades que antes solo estaban disponibles para cubrirse. fondos. Al utilizar este tipo de productos de inversión, los inversores deberían poder cumplir su deseo de actividades recreativas relacionadas con la tierra y generar un retorno razonable de la inversión a lo largo del tiempo.
