¿Qué es una opción de alquiler?
Una opción de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opción de comprar la propiedad alquilada durante o al final del período de alquiler. También impide que el propietario ofrezca la propiedad en venta a otra persona. Cuando el plazo expira, el arrendatario debe ejercer la opción o perderla. Una opción de arrendamiento también se conoce como arrendamiento con la opción de compra.
Cómo funciona una opción de arrendamiento
Una opción de arrendamiento le da al comprador potencial más flexibilidad que un contrato de arrendamiento estándar, que requiere que el arrendatario compre la casa cuando finaliza el arrendamiento. El precio de la casa es acordado por adelantado por el comprador (el arrendatario) y el propietario. El precio generalmente es el valor de mercado actual de la casa, lo que permite al arrendatario comprar la casa en el futuro al precio actual. Para esa opción, el propietario generalmente cobra una tarifa inicial al inquilino, que podría ser el 1% del precio de venta de la vivienda. La tarifa se aplica al pago inicial si el arrendatario decide comprar la casa al final del contrato de arrendamiento.
La opción de arrendamiento es especialmente útil para aquellos que podrían estar acumulando su crédito o que no tienen lo suficiente ahorrado para el pago inicial. Sin embargo, hay varias características de las opciones de arrendamiento a tener en cuenta.
Pagos de alquiler
El propietario cobra una prima además del alquiler mensual estándar por la opción de comprar al precio actual cuando finaliza el contrato de arrendamiento. La prima podría ser un porcentaje agregado al alquiler actual del mercado, como el 10% del monto de alquiler mensual estándar para una casa de ese tamaño. El monto adicional o prima, que a menudo se llama crédito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la vivienda si el inquilino ejerce la opción de comprarla. Sin embargo, el arrendatario pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler estándar si la casa no se compra al final del contrato de arrendamiento.
Algunos propietarios pueden tomar un pago único en efectivo, a menudo llamado "consideración valiosa", que es similar a la prima pagada por una opción en los mercados financieros. No es un depósito en la compra de la propiedad, lo que significa que no es reembolsable. El monto oscila entre un token de $ 100 y un 5% del precio de compra esperado.
Financiamiento bancario con opción de arrendamiento
La buena noticia para los inquilinos es que, por lo general, los bancos permitirán que los fondos totales de la prima por encima de los pagos del alquiler se destinen al pago inicial para la compra de la vivienda. Sin embargo, si la renta cobrada fue una tasa de mercado, el banco no puede permitir que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten con varios bancos para determinar sus políticas con respecto a la financiación de una hipoteca para una vivienda con opción de arrendamiento.
El plazo de una opción de arrendamiento
El término de la opción puede ser cualquier período en el que el propietario y el inquilino estén de acuerdo, pero generalmente es de uno a tres años. El contrato de opción de arrendamiento también estipula el precio de compra de la propiedad al comienzo del arrendamiento o cómo se determinará ese precio al final de la opción.
Para llevar clave
- Una opción de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opción de comprar la propiedad alquilada durante o al final del período de alquiler. Una opción de arrendamiento también impide que el propietario ofrezca la propiedad a la venta a otra persona. Un arrendatario generalmente paga un porcentaje por encima del monto de alquiler mensual estándar, que se aplica al pago inicial para comprar la casa.
Razones para usar una opción de arrendamiento
Hay varias razones por las cuales el inquilino y el propietario pueden entrar en una opción de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan los inconvenientes para celebrar el acuerdo.
Por qué los inquilinos entran en una opción de arrendamiento
Un comprador potencial puede tener muchas razones para usar una opción de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente al comienzo. Una consideración importante es no tener suficiente dinero o crédito para realizar la compra. El alquiler puede permitir que el comprador potencial ahorre dinero para la compra y, al mismo tiempo, acumule su crédito haciendo pagos regulares y puntuales.
El arrendatario tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios actuales. Si el arrendatario no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la casa, pero le preocupa que el valor de la casa aumente en los próximos años, la opción de arrendamiento es una buena opción. Además, si el arrendatario ama la casa, el distrito escolar o el vecindario, la opción de arrendamiento saca la casa del mercado, lo que le permite ahorrar lo suficiente para comprarla cuando finaliza el arrendamiento.
Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, es posible que no quiera comprometerse con ella de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otra ciudad, es posible que desee vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O bien, él o ella aún podría tener su propiedad anterior para vender antes de poder comprar la nueva propiedad.
Finalmente, la propiedad puede no calificar para ciertos préstamos, incluido un préstamo de VA, debido a reparaciones o actualizaciones necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede hacer esas mejoras para calificar para el préstamo más adelante.
Por qué los propietarios firman una opción de arrendamiento
El dueño de una propiedad puede celebrar un acuerdo de opción de arrendamiento porque tuvo problemas para vender la casa directamente. La opción puede hacer que la propiedad sea más atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.
Además, si un propietario está pensando en vender la casa en unos años, la opción de arrendamiento le permite al propietario cobrar una prima por encima del mercado actual de alquiler. El peor de los casos es que el inquilino no compre la casa; el propietario lo coloca en el mercado para vender y mantiene los fondos adicionales pagados por encima del alquiler mensual estándar.
También puede haber problemas fiscales relacionados con la venta de la propiedad directamente ahora en lugar de venderla más tarde. La opción, si bien no es una garantía para vender más tarde, hace que sea más probable que el propietario tenga un comprador listo al final de la opción.
El arrendatario pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler mensual estándar si la opción de comprar la casa no se ejerce al final del arrendamiento.
Consideraciones especiales con opciones de arrendamiento
El seguro del inquilino generalmente se requiere para las pertenencias personales del inquilino. El seguro para inquilinos protege contra cualquier pérdida en el valor de las pertenencias y muebles en el hogar. Además, es importante que se ordene que el propietario también tenga un seguro de propietario en caso de que ocurra algo durante el plazo del arrendamiento que pueda afectar negativamente el valor de la propiedad, como un incendio o daños por agua.
Se debe incluir una contingencia de tasación en el acuerdo de opción de arrendamiento. En otras palabras, cuando finaliza el arrendamiento, el valor de la vivienda podría haber disminuido. Una tasación proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se realice la compra y venta.
Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se pagará al propietario al final de la opción de arrendamiento. Recuerde, el propietario está retirando la casa del mercado y renunciando a cualquier ganancia en el valor de mercado de la casa al ingresar en la opción de arrendamiento. El propietario querrá recibir una compensación adecuada por no poder vender la casa a otra persona que esté lista para comprarla.
Para aquellos que estén considerando una opción de arrendamiento o una opción de arrendamiento para comprar, idealmente deberían tener un abogado que esté familiarizado con las transacciones de opción de arrendamiento para revisar la letra pequeña y asegurarse de que no haya sorpresas cuando finalice el plazo del arrendamiento.
