Invertir en el mercado de ejecuciones hipotecarias es una estrategia que requiere un nivel de sofisticación y diligencia que va mucho más allá de lo que la mayoría de las personas se dan cuenta. Puede tener un gran potencial, pero se necesita un esfuerzo real para sacar provecho. Como tal, debe abordarse como cualquier inversión significativa, que requiere enfoque; diligencia; e investigación cuidadosa de la propiedad local, las tendencias económicas y demográficas. También requiere la formación de una estrategia para adquirir propiedades y finalmente venderlas.
Visión general
Comprar autos usados en una subasta es similar a invertir en propiedades embargadas. Los concesionarios de automóviles usados son personas que conocen todas las marcas y modelos, así como sus defectos comunes y la forma de cambiarlos para crear valor. Toman un riesgo significativamente menor que la persona promedio que asiste a la subasta solo para comprar un automóvil con descuento.
Muchos compradores de ejecuciones hipotecarias van a la subasta en los escalones del tribunal con la esperanza de obtener una ganga: la disparidad entre el precio de la subasta y el valor intrínseco de la propiedad. Pero es posible que no tengan ningún conocimiento real de la inversión ni de ninguna estrategia de mitigación de riesgos. Los inversores experimentados en el mercado de ejecuciones hipotecarias residenciales saben que confiar en el diferencial de precios como la principal fuente de ingresos por inversiones es una receta para el desastre.
El método correcto para obtener una propiedad de ejecución hipotecaria no es el enfoque de escopeta, sino seleccionar propiedades que se encuentran en un lugar destinado a la reurbanización o mejora. La propiedad debe tener cualidades únicas que la destaquen de otras en el vecindario o en el mercado local o que presenten alguna oportunidad para crear valor.
Estrategias de inversion
Cualquier inversor en bienes raíces debe tener una estrategia específica que incluya los objetivos y la forma de adquirir la propiedad, mantenerla y eventualmente deshacerse de ella. Esta estrategia es aún más crítica cuando se invierte en el mercado de ejecuciones hipotecarias. Debe determinar si la ejecución hipotecaria se produjo como resultado de alguna circunstancia única relacionada con el antiguo propietario o si es el resultado de una tendencia más amplia que puede afectar el mercado local.
Los inversores necesitan hacer una gran cantidad de investigación en el mercado inmobiliario local. La demanda de propiedades es una función del crecimiento de la población, el crecimiento del empleo, el crecimiento del ingreso disponible y los cambios demográficos. Afectará en gran medida los precios, así como la capacidad de vender propiedades al final del período de inversión.
Investigue el próximo desarrollo de infraestructura, como carreteras, escuelas y proyectos comunitarios. También aprenda cómo el gobierno local y estatal apoya el crecimiento empresarial y los planes para solucionar problemas particulares, como el tráfico, la calidad del aire, el delito y los impuestos. Todos estos elementos harán que un área sea más deseable y aumentarán el valor de las propiedades dentro de ella.
Estrategias de adquisición
A la mayoría de los inversores se les ha enseñado a buscar publicaciones que enumeren los activos que van a subastar y que se correspondan con los propietarios sobre su intención de comprar la propiedad antes de que salga al bloque de subastas. Aunque se pueden obtener tratos en los pasos del tribunal, encontrar formas alternativas de asegurar las propiedades en dificultades mejorará en gran medida sus posibilidades de cierre. También puede proporcionar una oportunidad para comprender y analizar completamente la propiedad.
Por ejemplo, supongamos que un inversor obtiene acceso a propiedades mediante el uso de sus contactos en el mercado y el conocimiento de los préstamos residenciales para ayudar a los propietarios en dificultades a negociar con sus prestamistas. Si se resuelven los problemas del préstamo, el inversor no solo aumenta su reputación tanto con los propietarios como con los prestamistas, sino que también puede obtener referencias y acceso a otras personas con préstamos problemáticos. Y si la situación no se puede resolver, el inversor es el primero en adquirir la propiedad, porque se ha ganado la confianza de los propietarios. Los inversores también pueden tomar una decisión informada sobre si comprar la propiedad porque, a través de sus esfuerzos, han aprendido sobre los inconvenientes y beneficios de la propiedad.
Otra estrategia es comprar los préstamos en dificultades con un descuento de los prestamistas. A los bancos y otras instituciones de crédito no les gusta adquirir ejecuciones hipotecarias. Para evitar adquirir propiedades de propiedad inmobiliaria (REO), estas instituciones a menudo venden varios préstamos morosos con un descuento significativo a la par.
Los inversores pueden ser más flexibles que los prestamistas en la elaboración de un préstamo vencido, a veces convirtiéndolo en un préstamo vencido que tendrá un rendimiento mucho mayor, gracias a la base más baja del inversor en la inversión.
Después de condimentar los préstamos, los inversores pueden retenerlos o venderlos con una prima una vez que hayan estado funcionando por algún tiempo. En caso de que no puedan resolverse, el inversor puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad y tomar el título sin tener que competir con ninguna otra parte. El único inconveniente de este enfoque es que comprar un conjunto de préstamos requiere un desembolso de capital mayor que comprar propiedades individuales en una subasta. El punto es que hay formas creativas de reducir la competencia en la adquisición de un activo que no funciona.
Periodo de mantenimiento y estrategias de salida
Los inversores también deben estar seguros de qué hacer una vez que se adquiere el activo.
¿La propiedad será "devuelta" al mercado o será retenida y condimentada a la espera de un cambio de mercado antes de la venta? Los inversores que estén considerando comprar ejecuciones hipotecarias y luego volver a comercializarlas poco después de la compra deben encontrar formas de mejorar la propiedad. Las mejoras que brindan la mejor inversión incluyen la adición de dormitorios y baños, la remodelación de cocinas y el acabado de sótanos u otros espacios no utilizados.
Dado que la información sobre transacciones de propiedades es de conocimiento público, algunos compradores potenciales desconfiarán de pagar una prima por una propiedad inmediatamente después de una venta por ejecución hipotecaria, incluso si su precio está en línea con otras propiedades en el área. Crear valor a través de la reurbanización ayuda a proporcionar una justificación para el precio de reventa más alto y puede reducir el riesgo de largos períodos de comercialización. Sin embargo, los inversores deben tener cuidado de no mejorar tanto la propiedad que su precio sea mucho más alto que las propiedades vecinas.
Otra estrategia es mantener los activos como propiedades de alquiler hasta que ocurra algo en el mercado para mejorar el valor de las propiedades. Una vez más, los inversores deben conocer el mercado de alquiler para asegurarse de que haya una cantidad adecuada de demanda de espacio de alquiler. Y que la propiedad comprada exigirá suficiente renta para cubrir el costo de mantenimiento de la propiedad.
Para aquellos que pueden manejar el tiempo y el esfuerzo adicionales que requiere ser un propietario, comprar propiedades en apuros con un descuento y convertirlas en una propiedad de alquiler puede crear una riqueza significativa. La capacidad de obtener financiamiento atractivo, como los préstamos de solo intereses en concierto con la deducibilidad del interés hipotecario de los impuestos sobre la renta, proporciona una excelente manera de crear flujo de efectivo mientras se espera el momento adecuado para vender.
Aunque los bienes raíces residenciales no son tan volátiles como otras clases de activos, se caracterizan por largos períodos de bajos rendimientos y luego un "pop" en el valor correspondiente a algún cambio importante en la demanda que explica una porción significativa del rendimiento. Nuevamente, este es el ímpetu para la investigación en curso y una estrategia de período de espera que ayudará a estimar el momento del salto de valor y crear un plan para el activo en preparación para la venta.
Estrategia de escape
No haber pensado en una estrategia de salida es un gran error que los nuevos inversores suelen cometer. Muchos tienen la falsa impresión de que el mejor momento para invertir en propiedades de ejecución hipotecaria es cuando hay una gran cantidad de ellas disponibles. En realidad, un aumento significativo en la venta de casas y propiedades de ejecución hipotecaria subraya algún problema que impide que las personas paguen sus préstamos o que no estén dispuestas a quedarse con sus casas. Esto podría deberse a la pérdida de empleos en el área o algún problema de infraestructura que hace que el área sea indeseable. Esas tendencias tendrán un impacto positivo en el suministro de viviendas disponibles para la venta o ejecuciones hipotecarias y un impacto negativo en la demanda. Esto significa que será más difícil vender la propiedad hasta que los fundamentos del mercado mejoren.
Un error común cometido por los inversores que dependen únicamente del diferencial de precios para sus ganancias es que no se dan cuenta del impacto negativo de los costos de mantenimiento. Los gastos pueden incluir pagos de hipotecas, impuestos, seguros y mantenimiento durante un período prolongado de comercialización y ventas.
Establecer una fecha límite para vender una propiedad y luego descontar el precio hasta que se venda la propiedad es una forma de evitar el exceso de costos de mantenimiento. Es mucho mejor vender con una ganancia pequeña a cero que continuar comercializando una propiedad a un precio que garantice un largo período de comercialización y, por lo tanto, altos costos de mantenimiento que pueden conducir a pérdidas.
La línea de fondo
Invertir en activos inmobiliarios no rentables para generar riqueza es una estrategia viable, pero no es una forma de hacerse rico rápidamente. Por cada historia de pobreza a riqueza, hay 10 personas más que han perdido su capital porque no se mantuvieron al tanto de los cambios en las tendencias del mercado.
Los que tienen éxito en el mercado de ejecuciones hipotecarias han estudiado las estrategias y tácticas de otros inversores exitosos. Han invertido el tiempo y los recursos necesarios para establecer los contactos de mercado apropiados necesarios para crear una ventaja competitiva sobre los demás. Pero invertir tiempo y energía en conocer el mercado inmobiliario local es solo una de varias estrategias que los inversores pueden usar para obtener una ventaja sobre la competencia. El éxito proviene de adquisiciones cuidadosamente elaboradas y ejecutadas, así como de estrategias de salida inteligentes.
