Las hipotecas de conversión de capital de la vivienda, o HECM, como se las conoce comúnmente, son los productos de hipoteca inversa más conocidos. Estos préstamos asegurados por el gobierno federal permiten a los propietarios de viviendas que tienen al menos 62 años aprovechar el valor acumulado de su vivienda para pagar cosas como gastos básicos de vida, costos de atención médica y una remodelación de la vivienda. Si bien los HECM representan la mayor parte del mercado de hipotecas inversas, un pequeño segmento, menos del 10%, incluye otros dos productos de préstamos: hipotecas inversas patentadas e hipotecas inversas de un solo propósito. Este artículo explica quién podría querer usar una hipoteca inversa patentada.
¿Qué es una hipoteca inversa patentada?
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos establece el monto máximo del préstamo para los HECM. A partir del 1 de enero de 2018, el monto aumentó a $ 679, 650 (150% del límite nacional de conformidad de Freddie Mac de $ 453, 100). Este máximo también se aplica a las áreas que reciben excepciones a los límites de Freddie Mac, incluidas Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU.
Las hipotecas inversas patentadas proporcionan montos de préstamos mayores que los permitidos por los programas HECM. Esto se debe a que, si bien los HECM cuentan con respaldo federal y pueden ser ofrecidos por cualquier prestamista aprobado por la Administración Federal de Vivienda, las hipotecas inversas patentadas están estructuradas y aseguradas por compañías privadas, que también eligen a los prestamistas que pueden ofrecerlas.
Las hipotecas inversas patentadas en cuanto al tamaño están limitadas solo por la cantidad de riesgo que el prestamista está dispuesto a asumir. Al igual que con los HECM, el monto del préstamo se basa en varios factores, incluido el valor de tasación de la vivienda, pero, a diferencia de los HECM, el préstamo puede ser de millones. Como resultado, las hipotecas inversas patentadas también se denominan hipotecas inversas jumbo.
Tanto los HECM como las hipotecas inversas patentadas permiten a los prestatarios gastar los fondos de la forma que deseen, ya sea para gastos de vida, viajes, gastos médicos, atención a largo plazo, remodelación de una casa o vacaciones de ensueño. El único producto de hipoteca inversa que limita la forma en que se usan los fondos es la hipoteca inversa de un solo propósito, que generalmente se usa para ayudar a los propietarios a pagar los impuestos a la propiedad y las reparaciones necesarias.
Finalmente, a diferencia de los HECM, las hipotecas inversas no pueden ofrecer múltiples opciones de desembolso, como un pago mensual o una línea de crédito. En cambio, los fondos generalmente están disponibles solo como una suma global al cierre.
Costos de las hipotecas inversas patentadas
Las hipotecas inversas patentadas no están aseguradas por el gobierno federal, por lo que no hay una prima de seguro hipotecario inicial o mensual (como lo hay para los HECM). Aún así, los prestamistas tienden a cobrar tasas de interés más altas y prestar montos más bajos en relación con el valor de una vivienda para compensar la falta de seguro hipotecario. Como tal, una hipoteca inversa patentada no siempre será la mejor opción para un propietario, incluso una con una casa cara. Es una buena idea comparar las tasas de interés y las tarifas de varios prestamistas de hipotecas inversas patentadas y prestamistas HECM por igual para encontrar la mejor oferta en función de su edad y valor de la vivienda.
La línea de fondo
Si es un propietario mayor, puede aprovechar el capital de su casa con una hipoteca inversa para pagar los gastos de vivienda, la remodelación de su casa o cualquier otro gasto. El tipo más común de hipoteca inversa es, con mucho, el HECM, pero ciertos propietarios pueden encontrar que una hipoteca inversa patentada les permite pedir más préstamos contra el capital de su casa. Cuánto puede pedir prestado depende de su edad y del valor de la propiedad, y de cuánto riesgo está dispuesto a asumir el prestamista.
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