Históricamente, el sector inmobiliario ha tenido una baja correlación en cuanto al rendimiento de las inversiones en acciones y bonos, por lo que es una herramienta de diversificación de cartera deseable. Desafortunadamente, comprar y vender propiedades físicas no es tan simple como negociar valores.
Ingrese derivados de bienes raíces, también conocidos como derivados de propiedad. Estos instrumentos permiten a los inversores obtener exposición a la clase de activos inmobiliarios sin tener que poseer edificios. En cambio, reemplazan los bienes inmuebles con el rendimiento de un índice de rendimiento inmobiliario. De esta manera, los inversores pueden jugar con el patrimonio inmobiliario o con la deuda, sin comprar nunca un activo real o utilizar bienes inmuebles como garantía. Esto permite a un inversor reducir su compromiso inicial de capital y albergar carteras de bienes raíces a la baja al tiempo que proporciona estrategias alternativas de gestión de riesgos.
El índice NPI
El Índice Nacional de Propiedad Fiduciaria del Consejo Nacional de Inversiones Inmobiliarias (NPI) es el índice aceptado creado para medir el rendimiento de la inversión del mercado inmobiliario comercial. Originalmente desarrollado en 1982, el índice no apalancado está compuesto por más de 7, 670 propiedades, con un valor total de aproximadamente $ 581 mil millones (a partir del segundo trimestre de 2018), de todo Estados Unidos.
Las inversiones inmobiliarias comerciales se clasifican en los siguientes tipos de inversión:
- Deuda privada Capital público Deuda pública
Cómo funcionan los derivados inmobiliarios
Desarrollados para el sector de capital privado, los derivados ofrecidos en el índice NCREIF se basan en swaps que vienen en varias formas, lo que permite a los inversores intercambiar la exposición sobre la apreciación o el rendimiento total del índice en sí, o intercambiando las exposiciones de un uso de la tierra a otro.
Un método es "ir en largo" (replicando la exposición de las propiedades de compra) o "ir en corto" (replicando la exposición de las propiedades en venta). Otro método es intercambiar el rendimiento total del índice NCREIF desglosado por sector inmobiliario, lo que permite a los inversores intercambiar los rendimientos de bienes inmuebles relacionados con la oficina por bienes inmuebles minoristas, por ejemplo.
El intercambio de retorno permite a dos inversionistas a cada lado del intercambio ejecutar estrategias que no se pueden lograr con activos reales en el mercado inmobiliario privado. Los intercambios permiten a los inversores cambiar tácticamente o reequilibrar sus carteras durante un período de tiempo específico sin tener que transferir el título de los activos que se encuentran actualmente en el balance. Los contratos de hasta tres años generalmente son administrados por un banco de inversión, que actúa como cámara de compensación de los fondos.
En el caso de que un inversor tenga una rentabilidad larga del índice NCREIF, él o ella aceptaría la rentabilidad total del NPI (pagado trimestralmente) sobre una cantidad nocional predeterminada y acordaría pagar la Tasa de Oferta Interbancaria de Londres (LIBOR), más un diferencial sobre la misma cantidad nocional. La otra parte en el swap recibiría los mismos flujos de efectivo a la inversa, pagaría el rendimiento del índice trimestral y recibiría LIBOR más el diferencial.
Suponiendo que haya inversores para ambos lados del comercio, dos inversores que deseen intercambiar una exposición de propiedad por otra podrían cambiar el retorno del NPI para ese tipo de propiedad en particular por otro. Por ejemplo, un administrador de cartera que siente que su fondo está sobreasignado a propiedades de oficina y subasignado a propiedades industriales podría cambiar una parte de la exposición de la oficina por industrial sin realmente comprar o vender propiedades.
Un índice de equidad pública
En lugar del NPI, los derivados por exposición al sector de capital público del mercado inmobiliario comercial utilizan el rendimiento total de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) para calcular los flujos de efectivo aceptados (para el inversor largo) o pagado (por el inversor corto).
Este índice proporciona el rendimiento del mercado de valores públicos garantizados por bienes inmuebles comerciales. Por ejemplo, el receptor del swap paga la tasa LIBOR, más un diferencial, para ingresar a un swap de índice de un año con un monto nocional de $ 50 millones de dólares, y él o ella recibiría pagos trimestrales del índice NAREIT de $ 50 millones. Una vez más, el inversor puede obtener una exposición inmobiliaria pública completamente diversificada sin comprar un solo activo.
Derivados de deuda inmobiliaria
Debido a la amplitud y profundidad de los tramos de diferentes perfiles de riesgo del conjunto subyacente de hipotecas inmobiliarias comerciales que se encuentran en el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), los derivados inmobiliarios también están disponibles en posiciones de deuda inmobiliaria. Los swaps para deuda pública inmobiliaria se basan en índices del mercado CMBS. Estos índices han existido desde fines de la década de 1990.
Gracias a la amplitud y profundidad de los datos de una gran cantidad de transacciones (en relación con el patrimonio inmobiliario), los índices CMBS son un indicador de rendimiento mucho mejor para sus respectivos mercados que los de sus contrapartes de capital. La diferencia más notable entre los swaps de capital y los swaps de deuda es que los receptores de los pagos basados en LIBOR reciben LIBOR menos un diferencial, a diferencia de los swaps de capital, que generalmente se basan en LIBOR más un diferencial. Esto se debe a que los valores subyacentes generalmente se financian mediante deuda a plazo renovable a corto plazo, que generalmente está en LIBOR menos un diferencial, por lo que la tasa se transfiere a las contrapartes de intercambio.
Los derivados de la deuda inmobiliaria privada, como los swaps de incumplimiento crediticio (CDS), generalmente se utilizan para cubrir el riesgo de crédito. Los derivados, como los swaps de préstamos, proporcionan a la parte swap tanto la tasa de interés como el riesgo de crédito, mientras que el activo (un préstamo inmobiliario comercial) permanece en el balance de la contraparte. Por lo tanto, un prestamista hipotecario puede cubrir partes de su cartera de deuda por diversos términos de inversión sin tener que vender el préstamo en sí. De esta manera, los inversores pueden salir de ciertos sectores del mercado inmobiliario cuando sienten que el rendimiento no es proporcional al riesgo, y luego recuperar la exposición cuando el mercado para ese sector en particular mejora.
La línea de fondo
Debido a que los activos inmobiliarios comerciales son intensivos en capital y relativamente poco líquidos, los inversores inmobiliarios han tenido dificultades para cubrir su exposición o ejecutar estrategias alfa. Los altos costos de transacción y un mercado menos eficiente que el de acciones y bonos han aumentado la dificultad de reequilibrar las carteras en respuesta a los cambios del mercado.
Con los datos inmobiliarios cada vez más transparentes y la información de transacciones cada vez más fácil y menos costosa de obtener, los índices inmobiliarios se han vuelto más relevantes, lo que lleva a la creación de un mercado de derivados cada vez más eficiente. Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores cambiar sus exposiciones a riesgos y oportunidades específicos sin la necesidad de comprar y vender activos. Estos derivados permiten la inversión en un sector diferente del mercado de valores inmobiliarios o el intercambio de una exposición inmobiliaria por una tasa de interés variable más o menos una prima.
La capacidad de intercambiar exposiciones permite que el inversor inmobiliario se vuelva más táctico al invertir. Ahora pueden moverse dentro y fuera de los cuatro cuadrantes del mercado inmobiliario, lo que permite una mejor gestión de riesgos y el potencial para aumentar el rendimiento de sus inversiones a corto o largo plazo.
