El precio medio de lista en Chicago es de $ 189, 900, un aumento del 11.8% entre enero de 2013 y enero de 2014, según el Informe de tendencias de vivienda nacional más reciente publicado por Realtor.com. Esto coloca a Chicago cerca del precio medio de lista nacional de $ 195, 000; sin embargo, Chicago se encuentra en la parte superior de la lista para las 146 regiones clasificadas en el informe en términos del número total de listados. De las más de 10, 000 propiedades de Chicago actualmente listadas para la venta en Realtor.com, con precios desde $ 8, 000 ejecuciones hipotecarias hasta un condominio de $ 32 millones, hay alrededor de 400 casas en el mercado con un precio medio entre $ 189, 900 y $ 200, 000. Aquí hay un vistazo de lo que unos $ 200, 000 le darán hoy en el mercado inmobiliario de Chicago.
Áreas comunitarias
Las 237 millas cuadradas de tierra que conforman Chicago son el hogar de aproximadamente 2.7 millones de residentes que viven en 77 áreas comunitarias originalmente dibujadas por investigadores de la Universidad de Chicago a fines de la década de 1920. Estas áreas comunitarias se agrupan en cuatro lados : Central, North Side, West Side y South Side. Al igual que otros mercados, los precios de las viviendas en Chicago varían mucho según la ubicación. Por ejemplo, según datos del agregador de bienes raíces en línea Trulia, el precio promedio de cotización en el Lincoln Park de Chicago, justo al norte del centro de la ciudad, fue de $ 1.04 millones para la semana que terminó el 5 de marzo de 2014. En el cercano North Park, un área residencial en el norte de Chicago Lado, el precio de lista promedio fue de $ 244, 977 durante la misma semana. Dado que el lugar donde compra es un factor determinante en lo que obtiene, veremos qué $ 200, 000 comprará en las diferentes áreas de la ciudad.
La región central es el centro comercial y financiero de Chicago, que incluye el área conocida como The Loop , la sección del centro rodeada de vías de tren elevadas ("L"). En esta área, los compradores con un presupuesto de $ 200, 000 buscarán principalmente apartamentos de una habitación, un baño y lofts. Muchas de estas propiedades tienen menos de 1, 000 pies cuadrados y cuentan con servicios como terrazas, salas de ejercicios, almacenamiento adicional, estacionamiento con calefacción y seguridad las 24 horas, y muchas están a poca distancia del transporte público, restaurantes populares, negocios y tiendas. Aunque en el lado pequeño, la mayoría de las propiedades en el mercado a este precio ofrecen mejoras como electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de granito y gabinetes de madera.
El lado norte de Chicago es la sección residencial más densamente poblada de la ciudad. Los compradores en el rango de precio de $ 200, 000 estarán buscando propiedades con una o dos habitaciones y uno o dos baños. Muchas de las viviendas disponibles son condominios de 800 a 1, 250 pies cuadrados en edificios de gran altura que ofrecen comodidades como terrazas en la azotea, gimnasios, centros de negocios, piscinas, seguridad las 24 horas y estacionamiento en garaje. Dependiendo de la ubicación exacta, las casas pueden estar a poca distancia del transporte público, restaurantes y tiendas. A este precio, espere ver edificios más antiguos con unidades actualizadas que incluyen electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de granito, pisos de madera y baldosas y ladrillos a la vista.
El West Side de Chicago es el hogar de los Chicago Bulls, los Chicago Blackhawks y la Universidad de Illinois en Chicago. Algunos de los vecindarios del West Side, especialmente los más cercanos al centro, han experimentado una revitalización económica, lo que ha ayudado a aumentar el valor de las viviendas en esas áreas. Con un presupuesto de $ 200, 000, los compradores buscarán condominios que generalmente ofrecen de una a dos habitaciones y uno o dos baños, con mejoras que incluyen electrodomésticos de acero inoxidable y pisos de madera. Los edificios de condominios tienden a tener alrededor de cuatro pisos (no de gran altura) y pueden ofrecer cubiertas, patios pequeños y estacionamiento en la calle. En este rango de precios, también podría encontrar una casa unifamiliar pequeña y antigua, aunque el inventario de condominios es mucho mayor.
El lado sur es la sección más grande de Chicago, abarca aproximadamente el 60% de la superficie terrestre de la ciudad. A un precio de $ 200, 000, los compradores encontrarán principalmente casas unifamiliares con algunos condominios y casas adosadas. Muchas de las viviendas unifamiliares son propiedades de dos pisos, de 1, 800 a 2, 000 pies cuadrados construidas a principios de 1900, con tres dormitorios y dos baños. Algunos en el mercado tienen cuatro o cinco habitaciones, pero debido a la antigüedad de las viviendas, aún pueden tener solo uno o dos baños. A este precio, las casas pueden tener pisos de madera o alfombras nuevas, electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de granito, una chimenea y un pequeño patio.
A nivel nacional, la brecha entre los costos de alquilar versus comprar se ha reducido, debido en parte al aumento de las tasas de interés y los precios de las viviendas. Hace un año, el informe Trulia's Rent vs. Buy mostró que, en promedio en todo el país, era un 44% más barato comprar una casa que alquilar. Hoy, el informe más reciente de Trulia revela que ahora es un 38% más barato comprar que alquilar. El informe compara los costos para un período de siete años utilizando cinco cálculos:
- El precio promedio de alquiler y venta para un conjunto idéntico de propiedades; Los costos mensuales totales iniciales de propiedad (suponiendo un 20% de anticipo y una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 3.5%, así como mantenimiento anual, seguro, servicios públicos) y gastos de impuestos a la propiedad) y alquiler (alquiler mensual más seguro de inquilino); Los costos mensuales totales futuros de poseer y alquilar; Costos e ingresos únicos (por poseer, esto incluye los costos de cierre y el impuesto a las ganancias de capital del 15% para ganancias superiores a la exclusión anual de $ 500, 000; para el alquiler, esto incluye el depósito de seguridad de un mes); y El valor presente neto para contabilizar el costo de oportunidad del dinero (esto compara los flujos de efectivo a lo largo del tiempo.
Aunque las tasas de interés siguen siendo atractivas, el inventario está mejorando y los estándares de préstamo se han relajado desde el entorno de la crisis financiera posterior a 2008, comprar no siempre es la opción correcta para todos. La decisión de comprar o alquilar depende de muchos factores, incluido dónde planea vivir, la tasa hipotecaria, el tramo impositivo y el horizonte temporal. Por ejemplo, si obtiene un préstamo con tasa fija a 30 años al 3.5%, se encuentra en el rango de impuestos del 15% y planea permanecer en una casa por siete años, sería un 44% más barato comprar que alquilar en Chicago. Ahora suponga que tiene un préstamo del 4.8%, está en el tramo impositivo del 25% y planea mudarse después de tres años. En estas condiciones, es solo un 22% más barato comprar que alquilar en Chicago, según el informe Trulia Rent vs. Buy. Dependiendo de su situación y de las circunstancias exactas, decidir comprar o alquilar puede ser una decisión fácil o que requiere mucha consideración y cálculo de números.
La línea de fondo
Aunque la casa más cara en el mercado de Chicago en este momento es un condominio en el ático de $ 32 millones, hay muchas propiedades disponibles que tienen un precio cercano al precio de lista promedio de $ 189, 900 para la ciudad. Los compradores que buscan vivir cerca del centro de la ciudad buscarán propiedades en condominios de gran altura, mientras que aquellos que buscan más lejos encontrarán una selección de condominios, casas adosadas y casas unifamiliares. Muchas de las propiedades de Chicago en este rango de precios son casas y edificios más antiguos que se han actualizado para atraer a los compradores de hoy, manteniendo el encanto y los elementos arquitectónicos interesantes que se encuentran en las casas anteriores de la ciudad.
