Una de las principales razones por las cuales las personas invierten es para aumentar su riqueza. Si bien las motivaciones pueden diferir entre los inversores (algunos pueden querer dinero para la jubilación, otros pueden optar por ahorrar dinero para otros eventos de la vida como tener un bebé o una boda), ganar dinero suele ser la base de todas las inversiones. Y no importa dónde ponga su dinero, ya sea que vaya al mercado de valores, al mercado de bonos o al sector inmobiliario.
Los bienes inmuebles son propiedades tangibles que se componen de tierras y generalmente incluyen cualquier estructura o recurso que se encuentre en esa tierra. Las propiedades de inversión son un ejemplo de una inversión inmobiliaria. Estos se compran con la intención de ganar dinero a través de los ingresos de alquiler. Algunas personas compran propiedades de inversión con la intención de venderlas después de un corto período de tiempo. Independientemente de la intención, para los inversores que diversifican su cartera de inversiones con bienes raíces, es importante medir el retorno de la inversión (ROI) para determinar la rentabilidad de una propiedad. Este artículo analiza qué retorno de la inversión, cómo calcularlo para su propiedad de alquiler y por qué es una variable importante que debe saber antes de realizar una compra.
Para llevar clave
- Un retorno de la inversión mide cuánto dinero o ganancias se obtienen de una inversión como un porcentaje del costo de esa inversión. Para calcular el porcentaje de retorno de la inversión para una compra en efectivo, tome la ganancia neta o la ganancia neta de la inversión y divídala según el costo original. Si tiene una hipoteca, tendrá que tener en cuenta su pago inicial y el pago de la hipoteca. Otras variables entran en juego que pueden afectar su ROI, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como sus gastos regulares.
¿Qué es un retorno de la inversión (ROI)?
Un retorno de la inversión mide cuánto dinero o ganancias se obtienen de una inversión como un porcentaje del costo de esa inversión. Muestra cuán efectiva y eficientemente se están utilizando los dólares de inversión para generar ganancias. Saber cuál es su ROI permite a los inversores evaluar si invertir dinero en una inversión en particular es una buena elección o no.
El retorno de la inversión puede ser para cualquier vehículo: acciones, bonos, una cuenta de ahorro, incluso una propiedad inmobiliaria. Calcular un ROI significativo para una propiedad residencial puede ser un desafío porque los cálculos se pueden manipular fácilmente; ciertas variables se pueden incluir o excluir en el cálculo. Puede ser especialmente difícil cuando los inversores tienen la opción de pagar en efectivo o solicitar una hipoteca sobre la propiedad.
Aquí, revisaremos dos ejemplos para calcular el ROI en una propiedad de alquiler residencial: una compra en efectivo y una que se financia con una hipoteca.
La fórmula para el ROI
ROI = Costo de inversión Ganancia en inversión - Costo de inversión
Para calcular la ganancia o ganancia de cualquier inversión, primero tome el rendimiento total de la inversión y reste el costo original de la inversión. Dado que el ROI es un índice de rentabilidad, nos da la ganancia de una inversión representada en términos porcentuales.
Debido a que el retorno de la inversión es un índice de rentabilidad, el beneficio se representa en términos porcentuales.
Para calcular el porcentaje de retorno de la inversión, tomamos la ganancia neta o la ganancia neta de la inversión y la dividimos por el costo original.
Por ejemplo, si compra acciones de ABC por $ 1, 000 y las vende dos años después por $ 1, 600, la ganancia neta es de $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). El ROI de las acciones es del 60%.
Cálculo del ROI en propiedades de alquiler
La ecuación anterior parece bastante fácil de calcular, pero tenga en cuenta que hay una serie de variables que entran en juego con bienes raíces que pueden afectar los números de ROI. Estos incluyen gastos de reparación y mantenimiento, y métodos para calcular el apalancamiento: la cantidad de dinero prestado con intereses para hacer la inversión inicial.
Al comprar una propiedad, los términos de financiamiento pueden afectar en gran medida el precio de la inversión. Pero usar recursos como una calculadora de hipotecas puede ayudarlo a ahorrar dinero al ayudarlo a encontrar tasas de interés favorables.
ROI para transacciones en efectivo
Calcular el ROI de una propiedad es bastante sencillo si compra una propiedad con efectivo. Aquí hay un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada en efectivo:
- Usted pagó $ 100, 000 en efectivo por la propiedad alquilada. Los costos de cierre fueron de $ 1, 000 y los costos de remodelación totalizaron $ 9, 000, con lo que su inversión total fue de $ 110, 000 para la propiedad. Usted recaudó $ 1, 000 en renta cada mes.
Un año después:
- Ganó $ 12, 000 en ingresos por alquiler durante esos 12 meses. Los gastos, incluida la factura del agua, los impuestos a la propiedad y el seguro, totalizaron $ 2, 400 por año o $ 200 por mes. Su rendimiento anual fue de $ 9, 600 ($ 12, 000 - $ 2, 400).
Para calcular el ROI de la propiedad:
- Divida el rendimiento anual ($ 9, 600) por el monto de la inversión total o $ 110, 000.ROI = $ 9, 600 ÷ $ 110, 000 = 0.087 o 8.7%. Su ROI fue de 8.7%.
ROI para transacciones financiadas
El cálculo del ROI en las transacciones financiadas es más complicado.
Por ejemplo, compró la misma propiedad de alquiler de $ 100, 000 que la anterior, pero en lugar de pagar en efectivo, sacó una hipoteca.
- El pago inicial necesario para la hipoteca era del 20% del precio de compra o $ 20, 000 (precio de venta de $ 100, 000 x 20%). Los costos de cierre fueron más altos, lo cual es típico para una hipoteca, totalizando $ 2, 500 por adelantado. Pagó $ 9, 000 por remodelación. Su total los gastos de bolsillo fueron $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).
También hay costos continuos con una hipoteca:
- Supongamos que obtuvo un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija de 4%. En los $ 80, 000 prestados (precio de venta de $ 100, 000 menos el pago inicial de $ 20, 000), el pago mensual de capital e intereses sería de $ 381.93.Agregaremos los mismos $ 200 por mes para cubrir el agua, los impuestos y el seguro, haciendo que su pago mensual total sea de $ 581.93. Los ingresos por alquiler de $ 1, 000 por mes totalizan $ 12, 000 por año. Su flujo de caja mensual fue de $ 418.07 mensualmente (alquiler de $ 1, 000 - pago de hipoteca de $ 581.93).
Un año después:
- Ganó $ 12, 000 en ingresos totales por alquiler durante el año a $ 1, 000 por mes. Su rendimiento anual fue de $ 5, 016.84 ($ 418.07 x 12 meses).
Para calcular el ROI de la propiedad:
- Divida el rendimiento anual entre sus gastos de bolsillo originales (el pago inicial de $ 20, 000, los costos de cierre de $ 2, 500 y la remodelación de $ 9, 000) para determinar el ROI.ROI: $ 5, 016.84 ÷ $ 31, 500 = 0.159. Su ROI es 15.9%.
Equidad de la casa
Algunos inversores agregan el capital de la casa en la ecuación. La equidad es el valor de mercado de la propiedad menos el monto total del préstamo pendiente. Tenga en cuenta que el valor neto de la vivienda no es efectivo en mano. Tendría que vender la propiedad para acceder a ella.
Para calcular la cantidad de capital en su hogar, revise el cronograma de amortización de su hipoteca para averiguar cuánto de sus pagos de hipoteca se destinaron a pagar el capital del préstamo. Esto aumenta la equidad en su hogar.
El monto del capital se puede agregar al rendimiento anual. En nuestro ejemplo, el cronograma de amortización del préstamo mostró que se pagó un total de $ 1, 408.84 de capital durante los primeros 12 meses.
- El nuevo rendimiento anual, incluida la porción de capital, equivale a $ 6, 425.68 ($ 5, 016.84 ingreso anual + $ 1, 408.84 capital).ROI = $ 6, 425.68 ÷ $ 31, 500 = 0.20. Su ROI es del 20%.
Importancia del ROI para Bienes Raíces
Como se mencionó anteriormente, saber cuál es el ROI de cualquier inversión, especialmente de bienes raíces, permite a los inversores estar más informados. Antes de comprar, puede estimar sus costos y gastos, así como sus ingresos por alquiler. Esto le da la oportunidad de compararlo con otras propiedades similares. Una vez que lo haya reducido, puede determinar cuánto ganará. Si, en algún momento, se da cuenta de que sus costos y gastos excederán su ROI, es posible que tenga que tomar una decisión sobre si desea anularlo y esperar obtener ganancias nuevamente, o si debe vender su propiedad para No pierdes.
Otras Consideraciones
Por supuesto, puede haber gastos adicionales relacionados con la propiedad de una propiedad de alquiler, como reparaciones o costos de mantenimiento, que tendrían que incluirse en los cálculos que finalmente afectan el ROI.
Además, asumimos que la propiedad fue alquilada por los 12 meses. En muchos casos, las vacantes ocurren particularmente entre inquilinos y la falta de ingresos para esos meses debe tenerse en cuenta en sus cálculos.
El ROI de una propiedad de alquiler es diferente porque depende de si la propiedad se financia a través de una hipoteca o se paga en efectivo. Como regla general, cuanto menos efectivo se pague por adelantado como anticipo de la propiedad, mayor será el saldo del préstamo hipotecario, pero mayor será su ROI. Por el contrario, cuanto más efectivo pague por adelantado y menos prestado, menor será su ROI, ya que su costo inicial sería mayor. En otras palabras, el financiamiento le permite aumentar su ROI a corto plazo, ya que sus costos iniciales son más bajos.
Es importante utilizar un enfoque consistente al medir el ROI para múltiples propiedades. Por ejemplo, si incluye la equidad de la vivienda en la evaluación de una propiedad, debe incluir la equidad de las otras propiedades al calcular el ROI de su cartera de bienes raíces.
